Nếu bạn là người mới đến kinh doanh bất động sản hoặc mới đến khu vực này, hãy nhờ giúp đỡ. CMA không chỉ là toán so sánh. Một kiến thức toàn diện về động lực của việc bán tài sản trong khu vực cụ thể là cần thiết để đưa ra phán quyết dựa trên dữ liệu được trình bày. "Bất động sản là địa phương" là một báo giá nổi tiếng bởi vì nó là sự thật, và bạn phải tìm hiểu tất cả về thị trường địa phương của bạn.
Nói cách khác, bạn cần phải biết điều gì đó về thị trường của bạn và lý do tại sao nhà ở trong một khu vực bán khác nhau và với giá cao hơn hoặc thấp hơn so với những ngôi nhà tương đương ở một khu vực khác.
Chỉ cần so sánh các con số mà không biết về các vùng lân cận và các thuộc tính có thể là một thảm họa. Hoạt động quan trọng nhất trong CMA là lựa chọn các thuộc tính có thể so sánh được.
Thu thập cẩn thận các thuộc tính có thể so sánh
Khi chọn các thuộc tính mà bạn cho là có thể so sánh với thuộc tính chủ thể của bạn, các cân nhắc quan trọng bao gồm:
- Theo thống kê, doanh số bán hàng cao hơn hoặc thấp hơn nhiều so với số lượng lớn của nhóm là nghi ngờ. Có thể có những lý do hợp lệ cho sự phân kỳ. Nếu bạn có đủ comps gần đây, hãy ném ra cách quá cao và cách bán hàng quá thấp.
- Hãy chắc chắn rằng bạn có thể biện minh cho comp không được sử dụng. Nếu bạn quyết định một so sánh là không thích hợp, có một lý do chính đáng. Nếu bạn được hỏi sau này bởi khách hàng của bạn tại sao bạn không sử dụng một ngôi nhà nào đó, bạn sẽ muốn có thể trả lời trung thực và biện minh cho hành động của bạn.
- Kéo các thuộc tính có thể so sánh được từ khu vực của đối tượng thuộc tính hoặc càng gần càng tốt. Nếu không thể tìm đủ comp trong cùng một khu phố, thì việc sử dụng một số từ một khu phố tương tự ở một phần khác của thị trấn có thể là cần thiết.
- Sử dụng các so sánh được bán không quá cũ. Ở trong khung thời gian hiện tại càng tốt. Ở các thị trường nhanh, điều này là dễ dàng, nhưng không quá nhiều khi doanh số bán hàng chậm. Nếu bạn phải quay lại hơn hai hoặc ba tháng, có thể bạn sẽ cần thực hiện một số điều chỉnh chủ quan trong một thời gian dài. Nó không phải dễ dàng, vì thực sự không có quy tắc để làm thế nào để làm điều đó một cách chính xác.
- Khi số lượng giấy phép, chỉ sử dụng các loại hình xây dựng tương tự. Một ví dụ có thể là tài sản chủ thể của bạn là một ngôi nhà câu chuyện duy nhất và rất nhiều trong số đó là hai câu chuyện. Với dân số già hóa của chúng tôi, nhiều người cao niên sẽ tìm kiếm một ngôi nhà câu chuyện duy nhất, vì vậy nó có thể có nhiều nhu cầu hơn
Điều chỉnh giá trị cho sự khác biệt về thuộc tính
Khi so sánh các thuộc tính tương tự, luôn có sự khác biệt. Hãy chắc chắn điều chỉnh ước tính giá trị của thuộc tính đối tượng cho sự khác biệt của nó so với các thuộc tính có thể so sánh:
- Cộng hoặc trừ giá trị cho sự khác biệt về kích thước lô hoặc diện tích.
- Làm tương tự cho các khác biệt về tính năng, chẳng hạn như phòng ngủ, phòng tắm, nhà để xe, v.v.
- Nhìn vào sự khác biệt về tài chính có thể ảnh hưởng đến giá bán. Tài chính của người bán đôi khi có thể dẫn đến giá cao hơn được trả cho một tài sản không liên quan đến giá trị thực của nó. Hãy nhớ rằng những điều này cần phải là giao dịch "cánh tay dài". Không nên có những tình huống đặc biệt, bán hàng gia đình, bán hàng bị nạn, v.v.
Phân tích hiện tại của thị trường cạnh tranh
Báo cáo đầy đủ và chi tiết về khách hàng / khách hàng tiềm năng của bạn không thể hoàn thành nếu không có phân tích thị trường tương tự về các tài sản được liệt kê và cạnh tranh với nhà của họ vào thời điểm đó. Đề xuất giá niêm yết của bạn có thể được sửa đổi lên hoặc xuống tùy thuộc vào số lượng nhà được liệt kê trong khu vực tại thời điểm đó và giá niêm yết của họ.
Biết rằng một số comp bán cao nhất đến từ thời kỳ có khoảng không quảng cáo rất thấp có thể khiến bạn sửa đổi ước tính giá niêm yết của mình xuống một chút nếu thị trường hiện tại có khoảng không quảng cáo cao hơn đáng kể. Đi theo hướng khác, nếu có ít nhà hơn, bạn có thể điều chỉnh giá yêu cầu của bạn trở lên.
Kết quả được hiển thị ở định dạng dễ hiểu
Đây không phải là quảng cáo cho "đẹp". Có các giải pháp phần mềm cho hầu hết các hệ thống MLS tạo ra các báo cáo tìm kiếm rất được đánh bóng để phân tích thị trường so sánh. Giá trị nằm trong dữ liệu và cách giải thích của bạn về nó. Đừng để sự hào nhoáng của "trình bày" có tầm quan trọng cao hơn việc lựa chọn và giải thích dữ liệu.