Nhưng thực tế là lợi nhuận của bạn từ việc bán nhà ở chính của bạn có thể là khá nhỏ - nếu họ thực hiện tất cả.
Bất động sản đánh giá cao và lạm phát
Điều đầu tiên cần xem xét là sự đánh giá cao trong bối cảnh lạm phát.
Bạn có thể ngạc nhiên khi nhận ra rằng sự đánh giá của nhà bạn có thể được bù đắp bằng lạm phát. Điều này đặc biệt đúng nếu bạn không sống trong một thị trường bất động sản nóng. Chúng tôi nghe những câu chuyện ấn tượng về sự đánh giá cao ở một số khu vực nhất định của đất nước, nhưng hầu hết mọi người mua nhà ở những khu vực đánh giá hàng năm có thể sẽ không đánh bại lạm phát nhiều.
Vào tháng 9 năm 2007, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, giá bán trung bình cho các ngôi nhà mới được bán tại Hoa Kỳ là $ 240,300. Vào tháng 9 năm 2017, con số đó lên đến $ 319,700. Tuy nhiên, khi bạn chạy một số con số bằng cách sử dụng Máy tính lạm phát của Mỹ, một số sự đánh giá đó biến mất. Thay vì nhìn thấy 79,400 đô la trong sự đánh giá cao, giá trị thực tế của sự đánh giá đó là gần với $ 33,648.
Điều đó vẫn không có vẻ quá tệ. Xét cho cùng, giá trị gia đình của bạn đã tăng hơn $ 30,000. Nhưng đừng quên chi phí.
Sở hữu một ngôi nhà đi kèm với chi phí bổ sung
Tiếp theo, bạn cần phải trừ các chi phí của chủ nhà từ lợi ích của bạn.
Giả sử bạn nhận được khoản thế chấp 250.000 đô la với lãi suất là 3,92 phần trăm. Trong suốt 30 năm, theo máy tính thế chấp của Google, bạn sẽ phải trả $ 175,533 tiền lãi. Ngay cả khi nhà của bạn đánh giá cao bởi một điều chỉnh lạm phát $ 30,000 mỗi 10 năm (tổng cộng $ 90.000), đó vẫn là không đủ để bù đắp lãi suất bạn trả cho khoản vay.
Và lãi bạn trả không phải là chi phí duy nhất bạn phải đối mặt. Hãy nhớ rằng bạn phải trả thuế tài sản ở hầu hết các tiểu bang. Khoản vay sinh viên Tính toán thế chấp của anh hùng bao gồm tính thuế tài sản. Nếu thuế tài sản của bạn lên đến 1,5 phần trăm một năm, bạn có thể thấy tổng số tiền thuế là $ 117,000 trong suốt 30 năm. Và điều đó giả định không có bất động sản tăng thuế - như nhà của bạn đánh giá cao về giá trị, do đó, làm thuế tài sản của bạn.
Đúng là bạn có thể khấu trừ một số chi phí của mình trên tờ khai thuế, nhưng khoản khấu trừ không có cùng giá trị như tín dụng. Nó có thể làm giảm thu nhập của bạn và trách nhiệm thuế của bạn, nhưng không phải trên một đô-la-đô-la. Bên cạnh đó, theo Tổ chức Thuế, chỉ có khoảng 30% số hộ gia đình được phân loại. Trừ khi bạn là một trong số những người ghi tên, bạn sẽ không thấy bất kỳ lợi ích về thuế nào liên quan đến thế chấp của bạn.
Các chi phí khác liên quan đến chủ sở hữu nhà bao gồm bảo trì và sửa chữa, cũng như bảo hiểm chủ nhà. Bạn cũng có thể phải trả tiền bảo hiểm thế chấp nếu khoản thanh toán xuống dưới 20%. Vào thời điểm bạn tính đến hàng chục chi phí này, cộng thêm tiền lãi và thuế tài sản thế chấp của bạn, cơ hội thậm chí phá vỡ thậm chí còn khá nhỏ - ngay cả khi nhà bạn không đánh giá cao về giá trị theo thời gian.
Điều gì xảy ra nếu bạn kết thúc bán hàng bất ngờ?
Chúng tôi muốn nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ luôn đi lên. Tuy nhiên, như chúng ta đã thấy từ năm 2007 đến năm 2009, bất động sản có thể tạo thành một bong bóng giống như bất kỳ tài sản nào khác. Sự bùng nổ của bong bóng bất động sản tạo ra một tình huống trong đó hàng ngàn người đã mất rất nhiều tiền. Nếu bạn có thể giảm giá, bạn có thể không mất nhiều.
Tuy nhiên, nếu bạn buộc phải bán trong một vụ tai nạn thị trường bất động sản, bạn không thể làm gì để cứu vãn tình hình. Bạn có thể sẽ mất tiền trên nhà của bạn, trên đầu trang của những gì bạn đã trả tiền lãi, thuế và các chi phí khác.
Điều gì về thuê?
Tất nhiên, như một đầu tư không hoàn hảo như mua có thể được, nó có thể chỉ ra rằng cho thuê có thể không phải là giải pháp. Sau khi tất cả, khi bạn thực hiện thanh toán thế chấp, bạn ít nhất là xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn.
Khi bạn thuê, bạn đang giúp chủ nhà của bạn xây dựng vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là cho thuê nên tránh bằng mọi giá. Tùy thuộc vào thị trường của bạn, việc cho thuê có thể là một lựa chọn tốt, ngay cả khi điều đó có nghĩa là bạn không xây dựng công bằng.
Điều đó đặc biệt đúng nếu bạn sống trong một khu vực có giá nhà cao và bạn có thể thuê ít hơn tổng chi phí thế chấp, bảo trì và các chi phí khác hàng tháng. Không chỉ bạn tiết kiệm tiền hàng tháng, nhưng sau đó bạn có thể đầu tư sự khác biệt trên thị trường và có khả năng nhận ra sự đánh giá cao hơn bạn có thể nhận được từ đầu tư nhà của bạn.
Từ tháng 11 năm 2007 đến tháng 11 năm 2017, S & P 500 đã có lợi nhuận hàng năm là 9,672 phần trăm, được điều chỉnh theo lạm phát. Hãy nói rằng nó sẽ có chi phí bạn $ 1,100 một tháng để sở hữu một ngôi nhà trong thời gian đó, nhưng thay vào đó bạn sống trong một căn hộ với tiền thuê hàng tháng là $ 700. Nếu bạn đầu tư chênh lệch $ 400 giữa việc thuê và mua mỗi tháng trong 10 năm đó, giá trị khoản đầu tư của bạn sẽ là $ 83,587,81.
Ngoài ra còn có một thực tế là cho thuê có nghĩa là bạn không mất một loạt tiền nếu bạn buộc phải bán nhà của bạn trong một cuộc suy thoái. Mặt khác, nếu bạn quản lý để ở trong nhà của bạn và đi ra các sự kiện thị trường và suy thoái bất động sản, bạn có thể xây dựng đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn mà nó có thể được sử dụng trong thời gian nghỉ hưu. Ngay cả khi bạn chỉ hòa vốn (hoặc thậm chí nếu bạn mất tổng thể) về nhà, nó có thể là một chiếc xe tiết kiệm cưỡng bức có khả năng cung cấp cho bạn một số lượng lớn vốn khi bạn bán.
Nó cũng có thể là nơi để sống miễn phí trong những năm nghỉ hưu của bạn (bạn vẫn có thể phải trả thuế tài sản), hoặc bạn có thể sử dụng khoản vay thế chấp để tiếp cận vốn cổ phần nhằm thu hẹp khoảng cách thu nhập. Bạn sẽ không thấy các tùy chọn đó khi thuê.
Khi mua nhà là một khoản đầu tư
Thay vì xem chỗ ở chính của bạn như là một khoản đầu tư, hãy cân nhắc các lý do khác để mua. Có lẽ bạn muốn một nơi để gọi của riêng bạn, xây dựng vốn chủ sở hữu, và đặt rễ xuống trong một cộng đồng. Đây là tất cả những lý do tốt để mua! Ngược lại, nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ có một lối sống di động hơn, nó có thể có ý nghĩa hơn để thuê, ngay cả khi bạn không xây dựng công bằng. Miễn là bạn thực hiện các quy định khác cho việc lập kế hoạch cho tương lai của bạn, việc cho thuê có thể là một lựa chọn khả thi, tùy thuộc vào thị trường địa phương và mục tiêu sống lâu dài của bạn.
Cuối cùng, nếu bạn muốn biến nhà của bạn thành một khoản đầu tư thực sự, bạn cần phải làm một cái gì đó khác hơn là sống trong nó. Thuê nó sau khi bạn di chuyển hoặc sử dụng nó để kiếm tiền thông qua Airbnb có thể là cách để thực sự thấy một sự trở lại mua nhà của bạn.
Nhưng nếu bạn chỉ sống ở đó, đừng dựa vào đó, mang lại lợi nhuận đầu tư lớn.