Phương pháp so sánh bán hàng là nền tảng cho CMA của chuyên gia bất động sản, Phân tích thị trường so sánh . Đây là một quá trình được sử dụng để xác định giá trị thị trường hiện tại của một tài sản dựa trên doanh thu gần đây của các tài sản có thể so sánh trong khu vực.
Kết quả tính toán được sử dụng để giúp khách hàng liệt kê nhà bán hàng quyết định mức giá để liệt kê tài sản của họ.
Các chuyên gia bất động sản cũng sử dụng quy trình CMA để giúp người mua xác định xem giá nhà có công bằng hay không và phù hợp với hoạt động thị trường hiện tại. Các đại lý, nếu được triệt để sẽ làm hai trong số họ, một trong những sử dụng tài sản gần đây đã bán và khác sử dụng tài sản hiện đang được liệt kê và sử dụng giá niêm yết của họ. Đó là bởi vì thị trường liên tục thay đổi và họ muốn xem các thuộc tính có thể so sánh hiện được liệt kê là cạnh tranh. Dựa trên hàng tồn kho và nhu cầu hiện tại, có thể có lý do để hạ thấp hoặc tăng giá niêm yết được xác định trong tài sản bán CMA.
Quy trình CMA
Có một quy trình có cấu trúc khi thực hiện CMA và có một số yêu cầu cơ bản quan trọng :
- Các thuộc tính có thể so sánh được chọn phải giống như thuộc tính chủ thể nhất có thể:
- số lượng phòng ngủ
- số lượng phòng tắm
- kích thước footage vuông
- kích thước lô
- Các thuộc tính có thể so sánh nên càng gần càng tốt, trong cùng một khu phố hoặc phân khu là tốt nhất.
- Ngày bán hàng của họ nên càng gần càng tốt. Nếu ngày bán được '(so sánh') comp quá xa trong quá khứ, chúng đã quá cũ để chính xác cho thị trường hiện tại. Nếu không có đủ các thuộc tính gần nhau cho comps, thì việc di chuyển xa hơn một chút về khoảng cách là cần thiết.
Vì vậy, với ý nghĩ đó, chúng ta hãy xem xét một ví dụ tổng quan về một CMA đơn giản.
- Chúng tôi có tài sản chủ thể của chúng tôi, một 3 BR, 2 BA nhà 1900 feet vuông trong kích thước với một chiếc xe hai nhà để xe gắn liền.
- Ngôi nhà nằm trên một lô phân khu tiêu chuẩn có kích thước rất giống với tất cả những người khác.
- Ba ngôi nhà có thể so sánh được tìm thấy trong cùng một phân khu.
- Hai trong số những ngôi nhà rất gần, với cùng phòng ngủ, phòng tắm và nhà để xe.
- Một căn nhà có thêm một phòng ngủ và một nửa bồn tắm. Giá bán của ngôi nhà đó đã được giảm xuống bởi giá trị xây dựng mới của một phòng ngủ và một nửa tắm để làm cho nó tương tự như tài sản của chúng tôi.
- Cảnh vuông của ngôi nhà đã gần nhưng không chính xác. Vì vậy, giá mỗi ba comp được chia cho kích thước chân vuông tương ứng của chúng để có được giá bán trên mỗi dặm vuông. Giá đó được tính trung bình cho một số.
- Con số đó được nhân với 1.900 feet vuông của tài sản chủ đề để xác định giá trị gần đúng của nó trong thị trường hiện tại.
Bây giờ, đối với người bán và chuyên gia bất động sản, điều này thường là xa như họ đi. Tuy nhiên, tôi sẽ đề nghị một phân tích thị trường khác để xem sự cạnh tranh hiện tại, như tôi sẽ làm cho một người mua. Một CMA khác được thực hiện theo cách tương tự. Tuy nhiên, bây giờ chúng tôi tìm thấy ba comps được bán và sử dụng giá niêm yết của họ.
Thị trường ví dụ này khá bận rộn và đã có nhiều doanh số hơn các danh sách mới trong vài tuần gần đây. Hàng tồn kho hiện tại của nhà bán thấp hơn, và giá niêm yết của ba comps của chúng tôi cho thấy rằng ước tính giá niêm yết từ CMA thông thường có thể được tăng lên. Chúng tôi ở lại mức giá thấp của giá nhà cạnh tranh cho một lợi thế bán hàng và đi vào thị trường.
Vì vậy, những gì khác nhau trong các quá trình này và một thẩm định? Các thẩm định viên sử dụng comps là tốt, có thể comps tương tự. Tuy nhiên, thẩm định viên thường làm việc cho người cho vay, vì vậy công việc của họ là khác nhau. Chuyên gia bất động sản muốn có mức giá cao nhất có thể cho người bán của họ. Người thẩm định muốn có một giá trị bao trùm đầu tư của người cho vay nhưng không bị thổi phồng.