Bằng cách bán hồ sơ bất động sản, chuyên gia bất động sản chọn tài sản mới bán gần giống với tài sản của chủ thể và trong cùng một khu vực địa lý. Bằng cách so sánh các thuộc tính này và điều chỉnh các khác biệt về tính năng, ước tính giá trị được tạo cho thuộc tính chủ thể.
Tuy nhiên, một chuyên gia bất động sản toàn diện sẽ thực hiện CMA khác thứ hai cho người bán hoặc người mua.
CMA toàn diện thứ hai sẽ bao gồm so sánh với các thuộc tính tương tự được liệt kê hiện tại trong khu vực. Quy trình tương tự sẽ được sử dụng, nhưng với các thuộc tính hiện đang được liệt kê. Điều này sẽ cho phép đánh giá về cạnh tranh hiện tại và có thể dẫn đến tăng hoặc giảm trong ước tính dựa trên các tính chất đã bán.
Còn được gọi là: CMA, phân tích so sánh
Chất lượng của các lựa chọn có thể so sánh
Điều quan trọng đối với tính chính xác của CMA trong việc xác định giá trị thị trường là việc lựa chọn các thuộc tính có thể so sánh tốt nhất. Ba tác nhân lựa chọn ngay cả một trong ba so sánh khác nhau trong số ba hoặc bốn được sử dụng có thể đưa ra một số định giá rất khác nhau. Điều này xảy ra rất nhiều khi người bán đang mua một đại lý niêm yết. Họ nhận được một ước tính giá trị từ một số đại lý và họ ngạc nhiên trước sự khác biệt. Thật không may, thường là một trong những người cung cấp cho họ số lượng cao nhất là một trong những người được danh sách, và thường, nó không phải là một số lượng tốt.
Có một vài điều cần cân nhắc khi chọn comp:
- Khi tài sản được bán: Doanh số bán hàng hơn hai hoặc ba tháng trước đây không tốt, đặc biệt là ở các thị trường chuyển động nhanh. Gần đây, doanh thu càng ít có khả năng thị trường đã di chuyển đủ để làm cho giá bán của bất động sản không liên quan tại thời điểm CMA.
- Nơi tài sản được đặt: Tình hình tốt nhất là nhà ở trong cùng một phân khu. Điều đó là không thể trong nhiều trường hợp, vì vậy việc xem xét tiếp theo là định vị các comp trong cùng một khu vực hoặc khu vực chung. Khi bạn không thể có được comps phù hợp theo cách đó, các ngôi nhà rất giống nhau trong các phân khu tương tự trong các phần khác của thị trấn có thể là nguồn duy nhất có sẵn.
- Đặc điểm của ngôi nhà: Khi nói đến số lượng phòng ngủ, phòng tắm, cảnh vuông của ngôi nhà, kích thước của lô đất và các tính năng khác của ngôi nhà, những ngôi nhà tương đương nên càng giống nhau càng tốt. Rất hiếm, ngoại trừ trong các phân khu cắt cookie lớn, bạn sẽ nhận được tất cả những thứ này để so sánh chính xác.
Chất lượng của các điều chỉnh
Mục cuối cùng ở trên đưa chúng ta đến một cuộc thảo luận về cách chúng ta bù đắp tính toán của chúng tôi cho sự khác biệt trong cấu trúc. Chúng tôi thực hiện các điều chỉnh, giống như những người thẩm định, để điều chỉnh giá bán của các căn nhà có thể so sánh để phù hợp hơn với tài sản chủ thể của chúng tôi.
Nói cách khác, nếu chúng tôi có 3 phòng ngủ, 2 nhà tắm với một nhà để xe hai xe gắn liền, và 2100 feet vuông của khu vực sinh sống, chúng tôi sẽ cố gắng tìm ba hoặc bốn comps với tất cả các tính năng giống nhau. Tuy nhiên, chúng tôi hiếm khi, vì vậy chúng tôi cần điều chỉnh giá bán của họ.
- Giả sử một comp chỉ có hai phòng ngủ. Chúng ta phải giả định rằng nó sẽ bán được nhiều tiền hơn với ba, vì vậy chúng tôi sẽ thêm một số tiền vào giá bán thực tế của nó để điều chỉnh nó để có ba phòng ngủ. Cũng vậy với phòng tắm và nhà để xe.
- Nếu nó là một cách khác, nói ba phòng tắm khi chủ đề của chúng tôi chỉ có hai, sau đó chúng tôi sẽ trừ giá trị của một phòng tắm từ giá bán trong điều chỉnh của chúng tôi.
- Chúng tôi không cần phải làm bất cứ điều gì với cảnh quay vuông cho đến khi chúng tôi tính toán cuối cùng.
Khi chúng tôi đã điều chỉnh giá bán căn nhà có thể so sánh, chúng tôi chia từng giá đã bán theo feet vuông của họ để có được giá bán cho mỗi foot vuông. Chúng tôi tính trung bình cho ba hoặc nhiều hơn để có được một giá trị trung bình trên mỗi foot vuông. Sau đó, chúng tôi chỉ đơn giản nhân số đó với cảnh quay vuông của chủ đề của chúng tôi để ước tính giá trị thị trường hiện tại của chúng tôi.
Ở đó bạn có bức tranh lớn về việc thực hiện một CMA, nhưng bạn sẽ muốn đào sâu và tìm hiểu thêm và thực hành trước khi thực hiện chúng cho khách hàng.