Nó cũng có thể được tính toán trong các năm tiếp theo dựa trên giá trị dự kiến của tài sản trừ số dư thế chấp. Nó sẽ là đầu tư cổ phần hiện tại bạn sẽ có trong tài sản được điều chỉnh bởi bất kỳ sự gia tăng về giá trị và trả nợ của thế chấp.
Tại sao đo ROE trong những năm tới?
Không giống như một số ROI khác, tính toán Lợi tức đầu tư, điều này sẽ đo lường lợi tức của bạn trên một số thay đổi. Tiền mặt bạn đưa vào khoản thanh toán xuống không thay đổi, nhưng qua nhiều năm các yếu tố khác làm, và họ thay đổi lợi tức của bạn trên vốn chủ sở hữu. Đó là bởi vì công bằng của bạn thay đổi. Trước tiên, hãy xem xét những lợi ích bạn thích khi sở hữu tài sản cho thuê:
- Trả tiền vay: Khi bạn tiếp tục thanh toán thế chấp, bạn sẽ trả hết số dư nợ gốc. Vốn chủ sở hữu của bạn tăng lên vì bạn nợ ít hơn so với giá trị.
- Đánh giá cao về giá trị: Ngôi nhà của bạn được đánh giá cao về giá trị theo thời gian. Vì vậy, trong khi bạn đang giảm những gì bạn nợ, bạn cũng tăng những gì nó có giá trị. Sự khác biệt giữa hai người đang phát triển; công bằng.
- Dòng tiền : Mỗi tháng bạn sẽ được ngân hàng một số tiền mặt, số tiền thanh toán tiền thuê nhà vượt quá khoản thanh toán thế chấp và các chi phí.
- Tiết kiệm thuế thu nhập: Khấu hao là một lợi ích rất lớn. Mỗi năm bạn có thể khấu trừ vào thu nhập cho thuê một phần giá trị của cấu trúc như khấu hao. Bạn đã không chi tiêu bất cứ điều gì, nhưng khấu trừ cũng giống như bạn đã có.
Đó là những lợi thế tuyệt vời mà làm cho bất động sản tốt hơn rất nhiều so với các tài sản đầu tư khác. Tuy nhiên, chúng tôi thấy rằng có một vài trong số họ đang thay đổi vốn chủ sở hữu của chúng tôi, vốn đang tăng dần. Hãy xem một ví dụ:
Bạn mua một ngôi nhà cho thuê với giá 100.000 đô la và giảm 20.000 đô la. Năm mua hàng bạn thấy rằng nó trị giá 100.000 đô la, nhưng bạn chỉ nợ 80.000 đô la, khi bạn có khoản thanh toán 20.000 đô la đó dưới dạng vốn chủ sở hữu.
Giả sử dòng tiền dương hàng năm của bạn là $ 3,600, hoặc $ 300 mỗi tháng đối với thế chấp và chi phí. Vì vậy, ROE của chúng tôi là $ 3,600 / $ 20,000, hoặc 0,18 = 18% Lợi tức trên vốn chủ sở hữu. Bạn là một guru đầu tư!
Bây giờ chúng ta hãy nhanh chóng chuyển tiếp mười năm. Bạn đã được trả tiền thế chấp của bạn, và nhà đã đánh giá cao về giá trị, bây giờ trị giá $ 118.000. Số dư của bạn do thế chấp đã giảm từ $ 80,000 xuống $ 66,000. Bây giờ nhìn vào vốn chủ sở hữu của bạn. $ 118,000 - $ 66,000 = $ 52,000, vốn cổ phần mới của bạn trong ví dụ đơn giản của chúng tôi. Bây giờ chúng ta hãy làm lại phép tính cho ROE. Bạn đang nhận được nhiều hơn một chút trong tiền thuê nhà, do đó, dòng tiền của bạn bây giờ là $ 4,400 mỗi năm. $ 4,400 / $ 52,000 = 8,5% Lợi tức trên vốn chủ sở hữu.
Chuyện gì đã xảy ra? Nó đơn giản, như vốn chủ sở hữu tăng bạn chắc chắn không thể tăng tiền thuê một cách nhanh chóng. Vậy, đây có phải là một khoản đầu tư lớn không? Nhìn vào những gì bạn có thể làm bây giờ với $ 52,000. Có thể là lúc để bán và tái đầu tư.