Ngoài việc tính lợi tức đầu tư trên vốn chủ sở hữu năm đầu tiên , một nhà đầu tư bất động sản có thể muốn biết lợi tức của họ trên vốn chủ sở hữu như dự kiến cho các năm sau hoặc có kinh nghiệm sau năm đầu tiên.
Điều này có thể là quan trọng, như một khi tài sản đã được đánh giá cao và thế chấp đã được trả một phần, số vốn cổ phần đầu tư tại thời điểm đó có thể được sử dụng tốt hơn ở nơi khác nếu lợi tức trên vốn chủ sở hữu thấp.
- Khó khăn: Dễ dàng
- Thời gian bắt buộc: 10 phút
Dưới đây là Cách thực hiện
- Nhận càng chính xác càng tốt ước tính giá trị hiện tại hoặc dự kiến của thuộc tính. Trong ví dụ này, chúng tôi sẽ sử dụng $ 510,000 làm giá trị thuộc tính.
- Xác định khoản hoàn trả thế chấp. Ví dụ của chúng ta, giả sử rằng số dư thế chấp là $ 375,000.
- Sau đó tính toán dòng tiền sau thuế (CFAT) . Chúng tôi sẽ sử dụng 17.000 đô la.
- Lợi tức trên vốn chủ sở hữu của chúng tôi là CFAT / (Value - Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 hoặc 12,6% là lợi tức trên vốn chủ sở hữu của chúng tôi
Lời khuyên
- Trong ví dụ này, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu có vẻ rất lớn so với lãi suất hiện hành. Tuy nhiên, nếu thế chấp đã được trả nhiều hơn và giá trị đã tăng lên nhiều hơn, kết quả có thể là một nửa hoặc nhiều hơn 6%.
Trong trường hợp đó, có thể bán tài sản và đầu tư vào một tài sản khác sẽ khôn ngoan hơn do ROE tốt hơn trên tài sản mới.
Hãy xem xét ROI trong đầu tư bất động sản cho thuê
Có một số lý do rất tốt khiến các nhà đầu tư nhận thấy rằng tài sản di chuyển từ thị trường chứng khoán và trái phiếu sang bất động sản có thể làm tăng đáng kể ROI của họ, Lợi tức đầu tư.
Hãy nhìn vào những gì làm cho bất động sản trở nên sinh lợi:
- Bảo hiểm: Đó là một tài sản hữu hình mà bạn thực sự đảm bảo chống lại sự mất mát. Nếu nó bị hư hỏng hoặc bị phá hủy, bạn sẽ được bồi thường. Nếu bạn sở hữu cổ phiếu và công ty bị phá sản hoặc có tin xấu về thu nhập và giá cổ phiếu của bạn sụp đổ, đó là thời điểm nghỉ.
- Hữu hạn: Họ có thể tiếp tục in và phát hành cổ phần của cổ phiếu trong một công ty, nhưng chỉ có quá nhiều bất động sản trên thế giới. Có, bạn có thể xây dựng một cái gì đó trên đó, nhưng nó vẫn là một mảnh đất duy nhất mãi mãi duy nhất.
- Lợi ích về thuế lợi nhuận : Lợi nhuận của bạn khi cổ phiếu được bán được thực hiện trong năm nó được bán, không có ngoại lệ. Bạn có thể sử dụng Giao dịch hoãn lại thuế 1031 từ IRS để hoãn thuế lợi tức về lợi nhuận từ việc bán các khoản đầu tư bất động sản. Trong thực tế, bạn có thể trì hoãn nó mãi mãi! Nếu bạn đã phát triển danh mục đầu tư của mình trong những năm qua sử dụng 1031 Sở thích hợp lý, bạn chưa thanh toán bất kỳ khoản thuế lợi tức nào. Nếu bạn qua đời, những người thừa kế của bạn thừa kế tài sản với giá trị hiện tại của nó, và tất cả những khoản tăng vốn đó đều biến mất! Có, bạn có thể theo cách mang nó theo bạn.
- Lưu chuyển tiền mặt và lợi nhuận: Bất động sản theo thời gian đã chứng minh tăng giá trị, mặc dù có trục trặc trên đường đi. Vì vậy, sở hữu một tài sản cho thuê, bạn đang đạt được vốn chủ sở hữu thông qua sự đánh giá cao và bạn đang thuê nó ra ngoài chi phí cho dòng tiền mặt tích cực hàng tháng.
- Tăng trưởng vốn chủ sở hữu thông qua việc trả tiền thế chấp: Bạn đang trả tiền thế chấp mỗi tháng và một phần của nó sẽ được chuyển sang vốn chủ sở hữu. Bạn đang xây dựng một giá trị tài sản mà bạn có thể vay ở mức giá rất thuận lợi.
- Chi phí khấu trừ lớn: Bạn có thể khấu trừ chi phí quản lý, bảo trì và hoạt động, cũng như thuế bất động sản so với thu nhập của bạn hoặc thậm chí là thu nhập từ các khoản đầu tư khác.
- Khấu hao là một món quà: Bạn có thể khấu hao giá trị của cấu trúc (không phải đất đai) trên 27,5 năm. Đây không phải là tiền bạn đã chi tiêu, nhưng bạn nhận được một đô-la-đô-la-off-off chống lại thu nhập cho khấu hao mỗi năm.
- Đòn bẩy rủi ro thấp: Sử dụng các khoản thế chấp, bạn có thể tận dụng 80% hoặc nhiều hơn chi phí mua của một tài sản cho thuê. Tại sao chi tiêu 200.000 đô la để mua một tiền mặt khi bạn có thể mua bốn trong số họ với các khoản thanh toán xuống và đưa bốn dòng tiền đó vào ngân hàng mỗi tháng?