Nếu bạn đang xem xét đầu tư vào bất động sản cho thuê bất động sản , có rất nhiều nghiên cứu để làm. Bạn cũng nên chắc chắn rằng bạn phù hợp để trở thành chủ nhà và bạn có thời gian để quản lý các thuộc tính. Tuy nhiên, tất cả những điều đó sang một bên cho đến bây giờ, những gì chúng tôi muốn làm ở đây là để kiểm tra cách mà một tài sản tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê .
Đối với ví dụ của chúng tôi, chúng tôi sẽ sử dụng bốn điểm ảnh, với tất cả bốn đơn vị được dành cho việc cho thuê toàn thời gian. Đây là một tính toán dòng tiền đơn giản để minh họa tiềm năng của bất động sản như một khoản đầu tư. Điều quan trọng đối với điều này, cũng như với hầu hết các khoản đầu tư, là một giao dịch mua thông minh và được nghiên cứu kỹ lưỡng trên giao diện người dùng. Chúng tôi sẽ giả định ví dụ của chúng tôi rằng người mua này đã thực hiện nghiên cứu của họ và thực hiện mua tốt trên bốn mặt của chúng tôi. Dưới đây là các chi tiết mua và cho thuê:
- Giá mua của bốn mặt là 325.000 đô la.
- Người mua đặt 20 phần trăm xuống hoặc 65.000 đô la, tài trợ 260.000 đô la.
- Khoản vay 30 năm là 6,5 phần trăm, với thanh toán Nguyên tắc / Lãi vay là $ 1,643 mỗi tháng.
- Thuế và bảo hiểm khi mua là $ 3,600 / năm, với tổng số tiền là $ 1,943 mỗi tháng.
Người mua đã làm nghiên cứu của họ và thấy nhu cầu thuê ổn định cho các đơn vị này, tất cả đều chiếm phần lớn thời gian. Tuy nhiên, để thận trọng trong tính toán của họ, tỷ lệ trống 6% và rủi ro không thanh toán sẽ được tính toán để dự đoán dòng tiền thực .
Các đơn vị đều giống nhau và thuê với giá 900 đô la mỗi tháng. Hãy xem cách tính toán của chúng tôi phân tích:
- Tổng thu nhập cho thuê là $ 900 X 4 X 12 tháng, hoặc $ 43,200 mỗi năm.
- Thanh toán là $ 1,943 X 12 = $ 23,316 mỗi năm.
- Chi phí sửa chữa của chủ sở hữu trước đó là trung bình $ 1.700 mỗi năm.
- Tỷ lệ trống và mất tín dụng ước tính khoảng 6% giá thuê hoặc 2.592 USD mỗi năm.
- Chủ sở hữu chi khoảng 400 đô la mỗi năm cho chi phí linh tinh và quảng cáo và tự quản lý tài sản.
Đó là những mục hoạt động cơ bản đi vào tính toán dòng tiền của chúng ta. Hãy tính toán lợi nhuận của chúng tôi:
- Tiền thuê nhà - Lỗ trống - Thanh toán - Chi phí = Lưu chuyển tiền mặt
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 mỗi tháng trong dòng tiền dương.
Phân tích lợi nhuận của bạn là " tiền mặt trên vốn đầu tư", bạn sẽ chia khoản đầu tư tiền mặt thực tế của mình là 65.000 đô la xuống lợi nhuận hàng năm hoặc 15,192 đô la. Đây là sản lượng 23% trên tiền mặt của bạn! Có rất ít đầu tư ra khỏi đó mang lại loại lợi nhuận này.
Dòng tiền là một chức năng của rất nhiều đầu vào, và bất kỳ hoặc một vài trong số chúng có thể thay đổi và hư hại hoặc cải thiện dòng tiền. Một số là thị trường và nền kinh tế bị ảnh hưởng. Nếu một chủ lao động địa phương lớn đóng cửa hoặc di chuyển, nhu cầu về tài sản cho thuê có thể giảm mạnh qua đêm. Đây là điều mà bạn không thể kiểm soát, nhưng hy vọng tránh được bằng cách làm thẩm định của bạn về sức khỏe và kế hoạch của các nhà tuyển dụng địa phương. Nếu họ khỏe mạnh và có lợi nhuận với một hợp đồng thuê dài hạn gần đây, bạn có thể ở trạng thái tốt.
Các yếu tố khác nằm ngoài tầm kiểm soát của bạn là thuế bất động sản và bảo hiểm tài sản.
Thuế và phí bảo hiểm có thể tăng, tăng chi phí hoạt động và giảm thu nhập hoạt động và dòng tiền. Những yếu tố tiêu cực này có thể được bù đắp bằng các yếu tố khác mà bạn có thể kiểm soát được. Bạn có thể tìm cách giảm chi phí tiếp thị, quản lý và bảo trì. Tất nhiên, nếu thị trường cho thuê là mạnh, bạn có thể tăng tiền thuê. Đó là một sự cân bằng tinh tế, khi làm như vậy có thể tăng vị trí tuyển dụng. Việc mất thu nhập từ nhiều đơn vị trống hơn có thể dễ dàng xóa sạch bất kỳ lợi ích nào từ việc tăng tiền thuê nhà.
Kiểm tra phần còn lại của loạt đầu tư bất động sản cho thuê này để xem các cách khác mà tài sản ví dụ này cung cấp thuế và các ưu đãi và lợi nhuận khác.