Giá trị bằng thu nhập hoạt động ròng chia cho tỷ lệ vốn
Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản và bạn đang cân nhắc mua một tài sản, một trong những điều đầu tiên bạn sẽ muốn làm là xác định không chỉ giá trị thị trường của tài sản mà còn cả thu nhập và chi phí hoạt động của nó.
Nó sẽ cho bạn biết nếu nó đáp ứng các mục tiêu về lợi nhuận và dòng tiền của bạn. Và nếu bạn bắt đầu, hiểu tỷ lệ giới hạn là quan trọng đối với tăng trưởng kinh doanh trong tương lai của bạn.
Xác định giá trị tài sản
Trước tiên, bạn phải xác định thu nhập hoạt động ròng (NOI) của thuộc tính chủ đề mà bạn hoặc khách hàng của bạn đang xem xét. NOI của một tài sản cho thuê là tiền thuê của nó ít hơn chi phí của nó. Nếu nó là một khu chung cư, xác định thu nhập cho thuê ròng sau khi những gì nó chi phí để duy trì.
Điều này có thể là một thách thức vì lý tưởng, bạn sẽ cần báo cáo thu nhập và chi phí từ tài sản mà chỉ chủ sở hữu hiện tại mới có. Nhưng bạn cũng có thể ước tính NOI bằng cách nhân giá bán theo tỷ lệ viết hoa.
Một ví dụ
Một dự án căn hộ sáu đơn vị có thể mang lại lợi nhuận ròng 30.000 đô la từ tiền thuê. Xác định tỷ lệ vốn hóa từ một tài sản gần đây, có thể so sánh, được bán. Bây giờ chia thu nhập hoạt động ròng đó theo tỷ lệ viết hoa để có được kết quả giá trị tài sản hiện tại.
Giả sử tài sản so sánh của bạn được bán với giá 250.000 đô la. Bạn đã xác định rằng NOI của tài sản sau khi khấu trừ chi phí áp dụng là 50.000 đô la. Chia nó cho giá bán $ 250,000. Bạn có tỷ lệ viết hoa là .2 hoặc 20 phần trăm.
Nếu bạn giả sử tỷ lệ viết hoa là 20%. 30.000 đô la chia cho 20 phần trăm là 150.000 đô la, đây sẽ là giá trị hiện tại của tài sản.
Các công cụ khác
Hãy nhớ rằng đây không phải là phương pháp duy nhất để tính giá trị thuộc tính thu nhập. Nó chỉ là một công cụ trong hộp. Việc xác định giá trị và tính toán hiệu suất tài chính khác nhau mà các nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản sử dụng trong các hoạt động hàng ngày của họ đều có giá trị.
Có những cuốn sách đầy tính phức tạp được sử dụng để định giá bất động sản và để xác định hiệu suất của các khoản đầu tư bất động sản và quyền sở hữu và hoạt động sở hữu tài sản cho thuê. Hầu hết các nhà đầu tư chỉ sử dụng một nửa tá các tính toán này thường xuyên cho đầu tư bất động sản nhà ở. Một số áp dụng cho việc bán buôn, một số dự án sửa chữa và lật đổ, và một số dự án khác để đầu tư cho thuê. Một số là hữu ích hơn cho các nhà đầu tư cho thuê trong việc xác định hiệu suất lâu dài của danh mục đầu tư của họ.
Đầu tư bất động sản thương mại
Một cấp độ toán học hoàn toàn mới được tham gia vào đầu tư bất động sản thương mại. Có một số tính toán rất chuyên biệt được sử dụng bởi người cho vay để xác định có hay không tài trợ cho một giao dịch mua hoặc dự án. Thật tốt khi biết về họ vì nhiều nhà đầu tư dân cư rất thành công phát triển thành đầu tư bất động sản đa gia đình và thương mại.
Chọn việc định giá và tính toán lợi nhuận để sử dụng tùy thuộc vào mục tiêu của bạn và loại tài sản.
Nếu bạn là một nhà đầu tư mua bất động sản cho thuê một gia đình, bạn sẽ sử dụng một số tính toán nhưng có lẽ không phải là quan tâm đến tỷ lệ giới hạn và các tính toán đa hướng gia đình khác.
Đầu tư bất động sản cho thuê
Sự khởi đầu của một chiến lược đầu tư bất động sản cho thuê thành công là một ước tính chính xác về sản lượng cho thuê đối với tài sản tiềm năng. Khi bạn sở hữu tài sản cho thuê, sản lượng cho thuê ròng cho bạn biết mức độ đầu tư của bạn không chỉ với các yếu tố thị trường và tiền thuê, mà còn với chi phí của bạn, bao gồm quản lý và bảo trì.
Điểm mấu chốt
Những người đầu tư vào bất động sản thông qua tài sản sản xuất thu nhập nên có một phương pháp để xác định giá trị của bất kỳ tài sản mà họ đang xem xét mua. Tỷ lệ vốn được sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứu định giá tài sản thương mại và đa gia đình và các nghiên cứu lợi nhuận.
Chúng có thể được sử dụng để xác định giá bán tốt cho một tài sản — hoặc từ phía bên kia, giá trị của một tài sản được liệt kê so với giá chào bán.
Là một chuyên gia bất động sản phục vụ khách hàng đầu tư, bạn nên rất quen thuộc với tất cả các phương pháp định giá tài sản thu nhập. Nếu bạn làm tất cả bảo trì và quản lý tài sản cho thuê của riêng mình, bạn có thể không có bất kỳ chi phí nào liên quan trừ các tài liệu nếu bạn không coi trọng lao động của mình. Tuy nhiên, có nhiều khả năng bạn sẽ có nhiều chi phí liên quan và thu nhập hoạt động ròng của bạn là số bạn nhận được sau tất cả các khoản khấu trừ chi phí này.