Khó khăn: Dễ dàng
Thời gian bắt buộc: 5 phút
Dưới đây là cách thực hiện:
- Xác định tổng thu nhập hoạt động (GOI) của tài sản:
Tổng thu nhập tiềm năng - Tỷ lệ trống và số dư tín dụng = Tổng thu nhập hoạt động
- Xác định chi phí hoạt động của tài sản. Điều này sẽ bao gồm chi phí quản lý, pháp lý và kế toán, bảo hiểm, bảo đảm, bảo trì, vật tư, thuế, tiện ích, v.v.
- Trừ chi phí hoạt động từ Tổng thu nhập hoạt động để đến Thu nhập hoạt động ròng. Sử dụng ví dụ về tài sản có tổng thu nhập hoạt động là 52.000 đô la và chi phí hoạt động là 37.000 đô la, thu nhập hoạt động thuần của chúng tôi sẽ là:
52.000 đô la - 37.000 đô la = 15.000 đô la Thu nhập hoạt động ròng
Người cho vay thương mại sử dụng các tiêu chuẩn đủ điều kiện khác nhau để xác định xem một khoản thế chấp có được bảo đảm hay không và họ sẽ vay bao nhiêu để chống lại một tài sản. Các chủ đầu tư thường không được đánh giá riêng về lịch sử tín dụng của họ, vì nó không quan trọng đối với người cho vay là tiềm năng tạo thu nhập của tài sản được thế chấp.
Thực tế là một người mua nhà sẽ sống trong nhà họ đang mua, vì vậy người cho vay đánh giá khả năng của mình để trả tiền thế chấp và lịch sử trả nợ của họ.
Đó là một tình huống rất khác với một tài sản thương mại, chúng ta hãy nói một văn phòng phức tạp. Người mua đang mua tài sản này cho một mục đích duy nhất; để tạo ra dòng tiền dương từ thu nhập cho thuê.
Thu nhập
Động lực cho việc mua là thu nhập, vì vậy người cho vay muốn đánh giá tài sản chủ yếu dựa trên thu nhập mà nó sẽ tạo ra.
Chắc chắn, điều kiện tài sản và các yếu tố khác đi vào trình độ thế chấp, nhưng thu nhập là yếu tố lớn. Nếu tài sản có thể phục vụ nợ (trả các khoản thanh toán thế chấp) và vẫn có một dòng tiền thu nhập hàng tháng có thể chấp nhận được, thì thế chấp có thể được bắt đầu.
Chi phí
Tất nhiên, chi phí là một nửa số cân nhắc chính trong tính toán NOI. Điều quan trọng là phải nắm bắt tất cả các chi phí hoạt động của tài sản. Chúng có thể và thường bao gồm:
- Tiếp thị và quảng cáo - Tùy thuộc vào loại tài sản, loại chi phí này có thể thay đổi rất nhiều. Đối với một tài sản căn hộ, hầu hết các chi phí này sẽ được quảng cáo để tạo ra người nộp đơn thuê. Đối với một tài sản bán lẻ hoặc văn phòng, điều tương tự sẽ áp dụng, nhưng cũng có thể có chi phí tiếp thị để trình bày tài sản cho người tiêu dùng hoặc khách hàng cho người thuê nhà.
- Quản lý - Quản lý chuyên nghiệp là tiêu chuẩn cho các thuộc tính thương mại lớn hơn. Chi phí này là đáng kể, nhưng nó có thể được bù đắp rất nhiều bởi việc quản lý chuyên nghiệp tiết kiệm có thể tạo ra trong hoạt động và bảo trì tài sản.
- Tiện ích - Những người không được chuyển cho người thuê nhà sẽ thuộc loại này.
- Sửa chữa và bảo trì - Tất cả mọi thứ từ cảnh quan để sửa chữa các đơn vị điều hòa không khí bị hỏng hoặc sơn của các đơn vị là trong xô này.
- Bảo hiểm - Đây cũng là một khoản chi phí lớn.
Đó là những loại chính, và có những chi phí khác phụ thuộc vào việc sử dụng tài sản và người thuê nhà.
Nếu các tỷ lệ mà người cho vay mong muốn dựa trên thu nhập không chỉ ra sự chấp thuận, người vay có thể đưa ra nhiều tiền mặt hơn cho một khoản thanh toán xuống để đưa tỷ lệ vào dòng. Thu nhập hoạt động ròng rất quan trọng trong việc cho vay thương mại.
Lời khuyên:
- Hãy rất cẩn thận để có được tất cả các chi phí hoạt động vào tính toán. Chi phí còn thiếu sẽ làm tăng thu nhập hoạt động ròng và do đó làm cho khách hàng của bạn trả quá cao cho tài sản dựa trên việc xác định giá trị sử dụng tỷ lệ vốn hóa.
- Đối với các tính toán nhà đầu tư được sử dụng nhiều nhất được giải thích và một bảng tính để tính toán chúng, hãy lấy lin này, cho 10 phép tính hàng đầu .
Những gì bạn cần:
- Máy tính
- Phân loại toàn diện chi phí hoạt động.
Không có tính toán nào trong số này là khoa học tên lửa. Bạn sẽ nhanh chóng bắt kịp tốc độ và có thể thực hiện hoặc thảo luận chúng một cách thông minh với các khách hàng đầu tư thương mại.