Như trong tất cả các tỷ lệ chuyển nhượng bất động sản, chúng tôi sẽ cần phải biết liệu chúng tôi có đang tính tỷ lệ "qua" hoặc "đến" ngày đóng hay không, cũng như liệu chúng tôi có đang sử dụng "năm của ngân hàng" 360 ngày hay không một năm dương lịch 365 ngày.
Các bước là:
- Xác định số ngày từ ngày đóng cửa đến ngày hết hạn hợp đồng.
- Tính toán chi phí mỗi ngày của bảo hiểm.
- Nhân số ngày với số tiền mỗi ngày.
Chúng ta hãy làm một mẫu bảo hiểm mẫu. Một nhà đầu tư bất động sản là giả định chính sách bảo hiểm trên một tài sản cho thuê. Phí bảo hiểm hàng năm cho chính sách là $ 1350. Phí bảo hiểm chính sách đã được thanh toán đầy đủ vào ngày 12 tháng 2 và đóng cửa vào ngày 15 tháng 10 cùng năm. Chúng tôi đang sử dụng lịch năm 365 ngày và tính tỷ lệ "qua". Điều này có nghĩa là người bán thanh toán cho ngày đóng.
- Số ngày từ ngày 16 tháng 10 đến ngày 11 tháng 2 năm sau là: ngày 16 tháng 10 + ngày 30 tháng 11 + ngày 31 tháng 12 + ngày 31 tháng 1 + ngày 11 tháng 2 = 119 ngày
- $ 1350 chia cho 365 ngày = chi phí hàng ngày là $ 3,70
- 3,70 đô la chi phí / ngày X 119 ngày = số tiền theo tỷ lệ là 440,30 đô la.
Số tiền này sẽ được TÍN DỤNG cho Người bán và DEBITED cho Người mua.
Pro-suất và Tuyên bố đóng cửa
Tại sao có các mục trên bảng sao kê giao dịch bất động sản phải được đánh giá cao?
- Tiền ký quỹ - đôi khi nó là cần thiết để quyết định nếu một số tiền được giữ trong ký quỹ cho các chi phí phải được trả lại cho người bán hoặc ở lại ký quỹ cho người mua.
- Bảo hiểm - Phí bảo hiểm được trả trước, vì vậy người bán đã trả tiền bảo hiểm trọn một năm. Khi kết thúc, một số tiền cao cấp đó được trả lại cho người bán trong thời gian còn lại của năm họ sẽ không sở hữu tài sản.
- Thuế tài sản - Giống như bảo hiểm, nhưng nó hoạt động theo cách khác. Giả sử bạn đóng cửa vào tháng 6 và hóa đơn thuế cho năm nay sẽ được chuyển vào tháng 11 để thanh toán trước ngày 1 tháng 1. Người mua sẽ là chủ sở hữu tại thời điểm thuế, nhưng không phải cho toàn bộ năm thuế. Vì vậy, người bán sẽ nợ số tiền đến hạn giữa ngày đóng cửa và ngày đến hạn thuế. Thông thường, số tiền đó được ghi có cho bên mua của tuyên bố khi đóng và người mua thanh toán các khoản thuế khi đến hạn.
- Giá thuê - Bất động sản cho thuê sẽ có tiền thuê được thanh toán cho tháng vào đầu tháng trong hầu hết các trường hợp. Vì vậy, nếu thỏa thuận này kết thúc vào ngày 15 của tháng, người bán đã được thanh toán cho cả tháng nhưng chỉ bằng một nửa số tiền đó. Người mua sẽ được ghi có cho số tiền thuê trong 15 hoặc 16 ngày qua của tháng.
- Thanh toán cho thuê thương mại - Có một số loại hình cho thuê với các cấu trúc thanh toán khác nhau. Điều này phức tạp, nhưng việc đóng cửa sẽ đòi hỏi phải cung cấp cho người bán thời hạn sở hữu của họ và phần còn lại thuộc về chủ sở hữu mới.
- Cho thuê nông trại và trang trại - Thường thì các trang trại và trại chăn nuôi có thể cho thuê đất từ một người hàng xóm hoặc từ chính phủ để chăn thả. Nếu vậy, mọi khoản thanh toán trước áp dụng cho thời gian sau khi đóng sẽ cần phải chuyển đến người bán vì họ không còn là chủ sở hữu nữa. Người mua sẽ chịu trách nhiệm cho việc này.
Điều quan trọng là phải biết rằng đây là những thực tiễn được chấp nhận, nhưng một số trong số đó có thể được thương lượng như là một phần của thỏa thuận mua hàng. Chúng không phải là sắt. Đặc biệt với tài sản thương mại, một chuyên gia bất động sản sắc nét có thể có giá trị cho khách hàng của họ bằng cách chỉ ra các khu vực của thỏa thuận có thể thương lượng nếu họ đã đánh vào một bế tắc về giá.