Các nhà đầu tư bất động sản, nếu nó có lợi về mặt tài chính, có thể giả định một khoản thế chấp hiện có từ người bán khi có được một tài sản đầu tư. Khi điều này được thực hiện, cần có một tỷ lệ cho lãi suất thế chấp giả định.
Vì tiền lãi thế chấp được trả theo nợ, người bán sẽ nợ người mua vì lợi ích "đến hoặc thông qua" ngày kết thúc, vì người mua sẽ thanh toán tiền lãi đó cho lần thanh toán tiếp theo sau khi đóng.
Như với hầu hết các phần, chúng ta cần phải biết từ thỏa thuận mua hàng cho dù chúng tôi sẽ tính tỷ lệ cho đến khi kết thúc hay không.
- 1. Tính toán số ngày quan tâm mà người bán nợ người mua.
- 2. Xác định số tiền mỗi ngày lãi.
- 3. Nhân số ngày với tổng số tiền / ngày cho tổng số.
Chúng ta hãy làm một mẫu chuyên nghiệp. Một nhà đầu tư bất động sản đang đóng cửa trên một tài sản cho thuê vào ngày 16 tháng Bảy. Số dư thế chấp là $ 257,505, với lãi suất là 6,75% và chúng tôi đang sử dụng năm dương lịch 365 ngày. Chúng tôi sẽ tính tỷ lệ "qua" vào ngày đóng. Điều này có nghĩa là người bán sẽ thanh toán cho ngày đóng lãi.
- 1. Ngày người bán nợ người mua là 16 cho ngày 1 đến ngày 16 tháng 7.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381,59 chia cho 365 ngày = $ 47,62 / ngày
- 3. $ 47,62 / ngày lãi X 16 ngày = $ 761,92 từ Người bán cho Người mua
Đây sẽ là DEBIT cho Người bán và CREDIT cho Người mua.
Giới thiệu về Prorating trong giao dịch bất động sản
Việc proration lãi suất thế chấp trong các giả định thực sự không phải là phổ biến, vì các giả định thế chấp không phổ biến.
Có một số mặt hàng trong một tuyên bố đóng cửa, dân cư hoặc thương mại, yêu cầu đánh giá chuyên nghiệp các khoản tiền để đảm bảo người mua và người bán thanh toán phần tiền vé của họ dựa trên ngày kết thúc.
Thuế tài sản
Thuế tài sản được trả theo số nợ, có nghĩa là cho năm trước. Thuế tài sản tính theo tỷ lệ có lẽ là phổ biến nhất, vì thuế thường được trả hàng năm, không phải hàng tháng.
Ngoài ra, nếu có thế chấp, thì có khả năng một khoản tiền thuế được thu hàng tháng để đảm bảo rằng số tiền được lập hoá đơn hàng năm có thể được bao trả khi nhận được. Căn cứ vào ngày đóng cửa, người mua sẽ nhận được một khoản tín dụng cho số tiền thuế sẽ đến hạn từ ngày đó trở lại đầu năm thuế. Sau đó, họ sẽ thanh toán toàn bộ hóa đơn thuế khi đến hạn. Người bán sẽ có hiệu quả trả phần thuế năm của họ cho người mua để sau đó được sử dụng vào thời điểm thuế.
Bảo hiểm tài sản
Người mua sẽ chịu trách nhiệm bảo hiểm từ ngày đóng cửa. Người bán có thể đã trả trước một số bảo hiểm, do đó, sẽ nhận được tín dụng cho bất kỳ số tiền nào họ đã thanh toán bao gồm các ngày sau khi đóng.
Giá thuê
Điều này là phổ biến hơn trong các giao dịch căn hộ và nhiều gia đình, nhưng các gia đình đơn lẻ cũng được thuê. Việc đóng cửa sẽ phải thực hiện vào ngày cuối cùng của tháng để tránh yêu cầu tính tiền thuê nhà . Nếu đóng cửa ví dụ vào giữa tháng, người bán sẽ đã thu tiền thuê cho cả tháng. Người mua sẽ nhận được tín dụng cho tiền thuê từ giữa đến cuối tháng.
Không gian thương mại phức tạp hơn
Có nhiều cách khác nhau để cấu trúc cho thuê thương mại. Một số người thuê nhà trả một phần, hoặc thậm chí là tất cả, thuế và các chi phí hoạt động khác.
Bất kỳ yêu cầu nào trong số này có thể yêu cầu xếp hạng chuyên nghiệp và đối với khu phức hợp văn phòng bán lẻ hoặc trung tâm mua sắm, điều này sẽ yêu cầu tính toán cho mỗi không gian thuê nếu chia sẻ chi phí với chủ nhà.
Tôi đã đề cập đến tỷ lệ tiền thuê thương mại, vì vậy đối với một thỏa thuận không gian cho thuê bán lẻ lớn, có thể có rất nhiều tính toán này. Đó là lý do tại sao có kế toán.
Hầu như bất kỳ giao dịch bất động sản nào liên quan đến số tiền trả trước hoặc trả sau sẽ yêu cầu đánh giá chuyên nghiệp các khoản mục đó trên bảng sao kê kết thúc. Nó không phải là một cái gì đó các chuyên gia bất động sản làm, nhưng họ cần để có thể giải thích nó cho khách hàng của họ hoặc người bán.