Con số nhỏ này có thể cho bạn biết nếu bạn có khả năng kiếm tiền.
Thách thức của việc định giá tài sản đó không khó như nó có thể nghe thấy. Trong thực tế, việc tính toán tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản là dễ dàng và sẽ đưa bạn không quá năm phút hoặc lâu hơn.
Nó bắt đầu với sự hiểu biết chính xác tỷ lệ giới hạn là bao nhiêu.
Tỷ lệ viết hoa là gì?
Tỷ lệ vốn là tỷ lệ hoàn vốn bạn có thể kỳ vọng vào khoản đầu tư của mình dựa trên số tiền bạn tin rằng tài sản sẽ tạo cho bạn. Đó là, tất nhiên, một yếu tố rất quan trọng. Bạn sẽ không đầu tư với ý định mất tiền.
Đây là một cách tuyệt vời để so sánh các tính chất tương tự vì tất cả các chi phí được tính đến. Khi hai tài sản có vẻ khá giống nhau nhưng một chi phí nhiều hơn, nó có thể là bởi vì nó tạo ra thu nhập nhiều hơn hoặc bởi vì nó có chi phí thấp hơn.
Cách tính tỷ lệ giới hạn
Bạn có thể tính toán tỷ lệ vốn hóa bằng cách sử dụng thu nhập hoạt động ròng và giá bán gần đây của các tài sản có thể so sánh. Tỷ lệ vốn hóa được xác định và sau đó áp dụng cho tài sản bạn đang cân nhắc mua để xác định giá trị thị trường hiện tại của nó dựa trên thu nhập.
Đầu tiên, có được giá bán gần đây của một tài sản thu nhập tương tự.
Hãy sử dụng ví dụ về một dự án căn hộ sáu căn hộ được bán với giá 300.000 đô la.
Bây giờ xác định thu nhập hoạt động ròng cho dự án căn hộ đó, hoặc cho thuê net thực hiện bởi các chủ sở hữu. Trừ tất cả chi phí hoạt động ngoại trừ thế chấp. Tính toán này coi trọng tài sản như thể bạn đã trả tiền mặt cho nó.
Nói thu nhập cho thuê sau khi tất cả những chi phí bạn đã khấu trừ là $ 24.000. Bây giờ, hãy chia thu nhập hoạt động ròng đó bằng giá bán để đạt được mức giá: $ 24,000 chi phí chia cho giá bán 300.000 đô la cho bạn tỷ lệ viết hoa là 0,08 hoặc 8 phần trăm.
Cách sử dụng tỷ lệ giới hạn
Nhà đầu tư có thể sử dụng tỷ lệ giới hạn theo hai cách. Ông có thể muốn định giá một tài sản mà ông dự định bán dựa trên mức giá thị trường cho các tài sản có thể so sánh được bán gần đây khác, hoặc ông có thể muốn xác định xem giá chào bán tài sản có hợp lý không nếu ông cân nhắc mua.
Khi bạn bán
Giả sử bạn sở hữu một dự án căn hộ nhỏ và muốn bán nó. Bạn thu thập thông tin về các thuộc tính đã bán gần đây trong khu vực tương tự như của bạn. Họ có thể có nhiều hơn hoặc ít hơn các đơn vị, nhưng bạn cố gắng tìm các thuộc tính tương tự nhất có thể với sản phẩm bạn muốn bán.
Bạn tìm thấy ba tài sản đã bán trong vòng ba hoặc bốn tháng trước đó. Phần khó khăn là để có thể tìm thấy thu nhập hoạt động ròng của họ. Đôi khi thông tin này được công bố trong danh sách dưới dạng điểm bán hàng, nhưng thường thì không, đặc biệt khi thu nhập hoạt động ròng không thuận lợi. Tuy nhiên, bạn có thể lấy loại thông tin này từ một đại lý bất động sản thương mại, đặc biệt nếu bạn sẽ liệt kê tài sản để bán với cô ấy.
Vì vậy, bạn đạt đến ba mức giá trần tài sản trung bình 9,2 phần trăm. Thu nhập hoạt động thuần của tài sản của bạn là $ 31,000. Bây giờ tất cả những gì bạn phải làm là chia thu nhập hoạt động ròng theo tỷ lệ giới hạn: $ 31,000 chia cho 0,92 đến $ 226,957. Có giá trị của tài sản của bạn.
Bạn có thể căn cứ vào giá mà bạn muốn yêu cầu tài sản trên con số này và đặt nó trên thị trường.
Khi bạn xem xét mua
Bạn sẽ làm việc với các thuộc tính được liệt kê khi bạn so sánh các thuộc tính cho quyết định mua hàng. Điều này làm cho việc thu nhập hoạt động ròng của họ trở nên dễ dàng hơn và tính toán tỷ lệ vốn cho từng khoản thu nhập. Sau đó, bạn có thể so sánh chúng để xem sản phẩm nào sẽ mua hàng tốt nhất.
Tuy nhiên, hãy kiểm tra chi phí và giá thuê của họ, bởi vì người ta có thể tăng lên hàng đầu nếu bạn có thể phát hiện cơ hội để giảm chi phí hoặc tăng tiền thuê.
Bạn có thể thấy rằng chi phí cao bất thường đối với loại và kích thước của bất động sản, hoặc bạn có thể phát hiện rằng tiền thuê bị tính phí thấp hơn giá thị trường cho các tài sản có thể so sánh. Một trong những tình huống này sẽ tăng tỷ lệ giới hạn, làm cho nó trở thành một tài sản tiềm năng tốt hơn nếu chúng được sửa chữa.
Giả sử bạn chú ý đến một dự án căn hộ nhỏ cụ thể được liệt kê với giá $ 495,000. Nó có đáng giá trong thị trường hiện tại hay là nó đắt đỏ? Một lần nữa, có được một số thuộc tính có thể so sánh và tỷ lệ giới hạn bán trung bình. Chúng tôi sẽ sử dụng tỷ lệ 9,2 phần trăm của chúng tôi một lần nữa làm ví dụ.
Nếu thu nhập hoạt động ròng của tài sản này là $ 39,500, thì có đáng giá không? Không, bởi vì chia cho thu nhập đó theo tỷ lệ giới hạn cho bạn một giá trị là $ 429,348. Giá chào bán $ 495,000 là một chút so với nhãn hiệu.
Bạn sẽ cần thu nhập hoạt động ròng nào để có được giá niêm yết đó cho một giá trị? Chuyển xung quanh công thức và nhân giá yêu cầu theo tỷ lệ giới hạn. Nhân $ 495,000 lên 9,2 phần trăm và bạn có thu nhập hoạt động ròng bắt buộc là $ 45,540.
Nhưng hãy nhớ, có thể có lý do chính đáng tại sao một tài sản sẽ biện minh cho một tỷ lệ vốn tốt hơn. Nó có thể là vị trí hoặc các tính năng và chất lượng của các tòa nhà và môi trường xung quanh. Tất cả mọi thứ phải được đánh giá trước khi bạn đưa ra quyết định, nhưng tỷ lệ giới hạn sẽ giúp.