Tỷ lệ vốn hóa là một công cụ phổ biến được các nhà đầu tư bất động sản sử dụng trong việc xác định giá trị tài sản. Chúng cũng được sử dụng để giúp xác định danh sách và giá bán phù hợp cho các tài sản thương mại. Khi làm việc với các khách hàng đầu tư bất động sản, các đại lý và các nhà môi giới cần có khả năng hỗ trợ họ trong việc xác định biện minh cho giá chào bán các tài sản sản xuất thu nhập.
Bất động sản thương mại và cho thuê để tạo thu nhập dựa trên mức giá trần để giúp đánh giá tài sản.
Việc biết giá yêu cầu và tỷ lệ vốn hóa của các tài sản có thể so sánh sẽ cho phép bạn giúp khách hàng của bạn xác định thu nhập ròng sẽ được yêu cầu để biện minh cho giá đã trả. Không phải mọi nhà đầu tư đều tăng tốc độ giới hạn, và bạn có thể chứng minh giá trị và chuyên môn của mình nếu bạn có thể giúp họ sử dụng giá trần để định giá hoặc định giá bất động sản.
Khó khăn: Dễ dàng
Thời gian bắt buộc: 5 phút
Dưới đây là cách thực hiện:
- Nhận tỷ lệ viết hoa cho các thuộc tính có thể so sánh gần đây trong khu vực.
- Nhân tỷ lệ viết hoa theo giá trị của thuộc tính để xác định thu nhập hoạt động ròng cần thiết để biện minh cho giá.
Ví dụ: Tỷ lệ giá cho các khu chung cư có thể so sánh là 12% hoặc .12 và giá yêu cầu cho khu phức hợp được xem xét là $ 300.000.
$ 300,000 X .12 = $ 36,000 trong thu nhập ròng sẽ được yêu cầu để biện minh cho giá yêu cầu này.
Những gì bạn cần:
- Máy tính
Thông tin thêm về chủ đề này
Đó là những điều cơ bản.
Để giúp hiểu được tại sao tỷ lệ giới hạn được sử dụng bởi các nhà đầu tư bất động sản thương mại, chúng ta hãy nhìn vào bức tranh đầu tư lớn cho các tài sản đa gia đình .
Kinh tế về quy mô: Tính chất đa gia đình, đặc biệt là căn hộ, mang lại một số lợi thế về chi phí giảm do nền kinh tế có quy mô. Với nhiều đơn vị ở một địa điểm và thường dưới một mái nhà, có tiết kiệm chi phí trong tất cả mọi thứ từ các dịch vụ đô thị để sửa chữa.
Nó cũng rẻ hơn nhiều cho mỗi đơn vị để xây dựng căn hộ.
Giảm tác dụng của lỗ trống: Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà cho thuê một gia đình và nó bị bỏ trống trong hai tháng, bạn sẽ mất 100% thu nhập cho thuê của mình. Nếu đó là một duplex, nó là 50%, và bốn plex là 25%. Nhưng, nếu bạn sở hữu một khu chung cư 100 căn hộ, một đơn vị bị bỏ trống trong hai tháng chỉ mất bạn 1% mỗi tháng trong thu nhập cho thuê!
Người cho vay sử dụng Mức Giá: Khi bạn nhận được khoản vay thế chấp tại nhà riêng của mình, đó là tất cả về lịch sử tín dụng và thu nhập của bạn. Khi nói đến cho vay thương mại, nó là nhiều hơn nữa về thu nhập ròng và bao gồm các khoản thanh toán thế chấp. Thường có nhiều chủ đầu tư, và điểm số tín dụng của họ thậm chí không được xem xét trong hầu hết các trường hợp. Hiệu suất tài chính của tài sản là tiêu chí cho vay chính. Nếu tài sản đang trong tình trạng tốt và các con số hoạt động, thì khoản vay sẽ xảy ra trong hầu hết các trường hợp.
Vậy mức giá có thể được xem như thế nào?
Vấn đề là tỷ lệ vốn của một tài sản có rất nhiều yếu tố liên quan. Đặc biệt, chi phí quản lý và vận hành, cũng như giá thuê hiện hành sẽ quyết định thu nhập ròng. Vì vậy, nếu giá thuê thấp hơn giá trị thị trường hoặc chi phí cao hơn mức cần thiết, thì mức giá trần có thể không phản ánh chính xác giá trị của tài sản.
Đây là cách người mua phát hiện ra những món hời. Giả sử chủ sở hữu dự án căn hộ đã ghét phải định vị và phỏng vấn những người thuê nhà mới. Chủ sở hữu này đã sẵn lòng giảm giá thuê để giữ người thuê trả tiền tốt trong các căn hộ. Vì vậy, tiền thuê nhà có thể thấp hơn những gì người thuê nhà khác sẵn sàng trả ngay bây giờ. Mua bất động sản và cho thuê hết hiệu lực, tăng giá thuê và người thuê thay thế sẽ thay đổi thu nhập ròng rất nhiều và tỷ lệ vốn là tốt.
Ở phía bên kia, nếu chủ sở hữu hiện tại không xem chi phí của họ, chi phí có thể cao hơn mức cần thiết. Giả sử rằng họ đang trả nhiều hơn mức cần thiết cho chi phí quản lý, nhân viên và sửa chữa. Chỉ cần đưa những chi phí đó vào hàng có thể tạo ra một sự khác biệt lớn.
Bài học ở đây là tỷ lệ giới hạn là thước đo hiệu suất chứ không phải là giá trị đảm bảo.
Kiểm tra giá thuê và chi phí cho một cơ hội.