01 - Thế chấp chỉ có lãi - Một lựa chọn phổ biến trong thời gian đánh giá cao
- Bên vay thỏa mãn hiệu trưởng với thanh toán bằng khinh khí cầu
- Khoản vay được phân bổ lại và người vay sẽ có một khoản thanh toán mới hàng tháng cao hơn đáng kể
- Tài sản được bán.
Ưu điểm là khoản vay thế chấp chỉ cho phép người vay trì hoãn các khoản thanh toán chính trong khoảng thời gian 5 - 10 năm đó, giữ cho các khoản thanh toán hàng tháng thấp và có khả năng giải phóng tiền mặt cho các khoản đầu tư khác hoặc để đáp ứng các chi phí hàng tháng. Ngoài ra, trong thời gian này, tiền lãi chỉ được khấu trừ thuế (tham khảo ý kiến chuyên gia thuế của bạn).
Ví dụ về lãi suất chỉ thế chấp / lãi suất cao
Tiền thế chấp chỉ có lãi suất đã trở thành một lựa chọn phổ biến cho các nhà đầu tư ở những khu vực có giá trị tài sản gia tăng, hoặc thời kỳ đánh giá cao, đã khiến việc tìm kiếm đầu tư tích cực đặc biệt khó khăn.
Đây là một ví dụ, bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà. Giá trị và giá bất động sản đang tăng lên trong khu vực bạn đang xem xét. Đồng thời, các khoản đầu tư khác của bạn không hoạt động tốt. Bạn có thể xem xét một lãi suất chỉ thế chấp là chiến lược tốt hơn. Nhưng hãy nhớ, người cho vay chỉ xem lãi suất thế chấp là rủi ro hơn và họ sẽ định giá chúng cao hơn.
Ví dụ: lãi suất 30 năm chỉ được vay trên 100.000 đô la với lãi suất 7,0%:
• Tiền lãi chỉ trả: $ 583 / tháng, $ 7,000 / năm
• Thanh toán thông thường: $ 665,30 / tháng, $ 7,984 / năm
• Tiết kiệm trong mười năm đầu: $ 82 / tháng, $ 984 / năm
02 - Bảng xếp hạng các khoản vay và lý do cho vay chỉ có lãi suất
Tiền lãi và tiền gốc
Hình 1, ở trên, cho thấy lịch thanh toán hàng tháng cho khoản vay. Nhà đầu tư chỉ trả tiền lãi trong giai đoạn đầu của khoản vay, sau đó khoản vay lại phân bổ lại để trả số dư gốc 100.000 đô la trong những năm còn lại.
Hình 2 cho thấy số dư gốc vẫn giữ nguyên trong suốt thời kỳ lãi suất, và chỉ bắt đầu giảm khi nhà đầu tư bắt đầu trả nợ gốc. Khoản vay chỉ có lãi suất có thể phù hợp với nhà đầu tư:
- Đang cố gắng tránh dòng tiền tiêu cực trong những năm đầu của một khoản đầu tư,
- Kế hoạch lật tài sản,
- Có sử dụng khác cho tiền mặt sẽ được trả như hiệu trưởng, hoặc
- Đang mong đợi mức độ đánh giá cao về tài sản.
Rủi ro tiềm ẩn
Rủi ro chính đối với nhà đầu tư đang bị bỏ lại với vốn chủ sở hữu âm nếu giá trị thị trường của bất động sản giảm, vì không có khoản gốc nào được thanh toán trong thời gian chỉ có lãi.
Rủi ro tiềm năng khác bao gồm:
- Thu nhập của bạn không tăng như mong đợi
- Có thể có hình phạt trả trước
- Vì nhiều khoản thế chấp chỉ có lãi suất là lãi suất điều chỉnh được (ARM) nên thanh toán ban đầu có thể thấp, nhưng nếu lãi suất tăng, thì các khoản thanh toán sẽ
- Bạn không có tiền khi yêu cầu trả nợ gốc
- Thị trường bất động sản nói chung sụt giảm và bán ra không phải là ngay lập tức.
- Rất khó để dự đoán lãi suất sẽ là gì nếu tiền gốc được phân bổ lại.
Tác giả: Chris Smith là một nhà đầu tư bất động sản, người sáng lập một tài liệu tham khảo trực tuyến cho các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản và đã xuất bản các bài báo trong Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, Euromoney và Mạng Tạp chí Kinh doanh.
03 - Cập nhật kể từ vụ tai nạn thế chấp
CẬP NHẬT:
Tôi muốn cập nhật bài viết này sau sự cố. Bây giờ là năm 2016 và thị trường nhà ở vẫn đang phục hồi từ vụ tai nạn bắt đầu vào năm 2006. Có rất nhiều dấu hiệu chỉ ra sự đổ lỗi cho vụ tai nạn, và một trong những mục tiêu là chính sách cho vay lỏng lẻo. Các công ty thế chấp bị đổ lỗi cho việc cho vay đối với những người không nên nhận được thế chấp, hoặc cho những người có thế chấp mà họ không thể mua được.
Tôi không quan tâm đến những khoản thế chấp lãi suất chỉ là một yếu tố, vì chúng là một cộng đồng khá đặc biệt được các nhà đầu tư sử dụng rất nhiều. Tuy nhiên, một số người trong số họ đã đi theo vì họ quá thừa hưởng. Như với nhiều loại hình cho vay sáng tạo, lãi suất cho vay chỉ trở thành gần như không tồn tại sau vụ tai nạn, nhưng nó trở lại trong dòng chính trong những ngày này. Nó phục vụ một số chiến lược thích hợp đầu tư thích hợp nhất định.