01 - Đánh giá đầu tư bất động sản là cả định lượng và định tính
Tôi đã xem xét một đầu tư tiềm năng vào một ngày khác. Đó là một tài sản bốn gia đình nhiều người sắc màu rực rỡ đã được chiếm giữ toàn bộ chủ sở hữu, người đã ở đó ba mươi năm. Chủ sở hữu là một học giả chiết trung và có tất cả các cách thức của bric-a-brac và cổ rải rác khắp nơi. Địa điểm không được chia nhỏ một cách chính xác. Thảm cần được thay thế và sửa chữa sàn. Nền tảng chuyển dịch đã phồng lên sàn nhà ở những nơi và đã tạo ra các vết nứt lớn chạy lên và xuống các bức tường khác nhau.
Tôi đi lưu diễn với một số người bạn của tôi - một cặp vợ chồng quan tâm đến việc tham gia vào bất động sản. Họ đã viết nơi này từ lúc họ bước vào cửa. Nhưng khi tôi nhìn thấy những chỗ phình ra và các vết nứt tôi thấy một thứ: tiền. Các vấn đề về nền tảng làm cho hầu hết các nhà đầu tư sợ hãi, làm giảm tính cạnh tranh và có thể làm dịu giá cả.
Nhưng làm thế nào để đánh giá một thỏa thuận như thế này? Hoặc bất kỳ thỏa thuận, cho rằng vấn đề? Cá nhân, tôi chia các cân nhắc thành hai loại:
• Định lượng: Làm thế nào để tôi mong đợi tài sản thực hiện như một khoản đầu tư? Đối với phần này, tôi có thể lấy ra máy tính của tôi, hoặc bảng tính của tôi, hoặc phần mềm đánh giá của tôi và chạy một số con số.
• Định tính: Tôi phải tự hỏi mình “Tôi có thể rút nó ra được không?” Nếu bạn giống như đại đa số các nhà đầu tư bất động sản, thì bạn là người bán thời gian. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải giải quyết dự án này trên “công việc ban ngày” của bạn và quản lý nó sau đó. Phần này của phân tích sẽ lấy một số linh hồn tìm kiếm; một máy tính sẽ không giúp bạn ở đây.
02 - Định lượng - Chạy các số sử dụng tỷ lệ Cap
Cá nhân, tôi có xu hướng xem xét ba nhân vật chính khi tôi đang xem xét một khoản đầu tư. Tỷ lệ giới hạn , là công cụ đầu tiên trong số những công cụ này.
Tỷ lệ vốn chỉ đơn giản là thu nhập ròng hàng năm chia cho giá của tài sản. Trong nhiều năm, các nhà đầu tư đã sử dụng "quy tắc 1%" mà chỉ đơn giản nói rằng thu nhập cho thuê hàng tháng cho một tài sản nên bằng khoảng 1% giá mà bạn trả cho tài sản. Một số thị trường đã chuyển từ tỷ lệ này do giá trị tài sản tăng vọt, nhưng ở các thị trường khác, bạn vẫn có thể tìm thấy các thuộc tính phù hợp với quy tắc 1%. Tuy nhiên, điều mà bạn nên lưu ý là quy tắc 1% của ngón tay cái là chỉ báo hợp lý về việc tài sản có tạo ra đủ dòng tiền trên cơ sở hàng năm để thanh toán các khoản thanh toán thế chấp cộng với chi phí hay không. Có, tất nhiên, có rất nhiều biến mà đi vào điều này (từ thuế đến lãi suất để phần trăm xuống thanh toán mà bạn phải trả) nhưng đó là một điểm khởi đầu.
03 - Luồng tiền mặt như một công cụ đánh giá định lượng
Lý do duy nhất bạn quan tâm về tỷ lệ giới hạn là bạn đang thực sự cố gắng cho một proxy dễ dàng cho loại tiền đầu tư sẽ tạo ra. Trong đầu tư, tiền mặt là vua - bỏ qua tính toán này trước nguy cơ của bạn.
Việc ước lượng dòng tiền đòi hỏi phải vạch ra các khoản tiền lớn dự kiến (thuế, gốc, lãi, chi phí, vị trí tuyển dụng, lệ phí, sửa chữa) và so sánh nó với thu nhập mà tài sản sản xuất. Bạn có thể thực hiện việc này thông qua bảng tính hoặc sử dụng gói phần mềm đánh giá bất động sản.
04 - Tỷ lệ hoàn vốn như một công cụ phân tích đầu tư bất động sản định lượng
Dòng tiền, lần lượt, sẽ cho phép bạn tính toán tỷ lệ hoàn vốn dự kiến của tài sản (ROR). Tỷ lệ hoàn vốn là thước đo lợi nhuận; nó đo tiền mặt mà một dự án sẽ tạo ra so với tiền mặt mà bạn phải đưa vào dự án.
Bạn sẽ cần một bảng tính hoặc phần mềm đánh giá bất động sản để tính tỷ lệ này. Tôi nghĩ rằng nó rất hữu ích bởi vì nó cho phép tôi so sánh lợi nhuận mà tôi mong đợi cho khoản đầu tư so với lợi tức mà tôi mong đợi hợp lý cho các khoản đầu tư khác nhau, khác nhau. Ví dụ: nếu tôi chạy các số cho thuộc tính mà tôi đã mô tả ở đầu bài viết này và nó đã trả lại cho tôi một tỷ lệ hoàn vốn 8% tôi chắc chắn sẽ vượt qua.
Tôi có thể mong đợi nhận được 8% đầu tư vào thị trường chứng khoán (rủi ro thấp hơn, và nỗ lực hơn rất nhiều). Đối với những rủi ro và nỗ lực tôi phải đưa vào dự án này tôi mong đợi một tỷ lệ lợi nhuận tốt về phía bắc 20%.
05 - Chất lượng - Bạn có thể hoàn thành dự án?
Như tôi đã đề cập ở trên, máy tính của bạn sẽ không trợ giúp ở đây. Đây là khi bạn cần phải nhìn vào gương và suy nghĩ về bao nhiêu thời gian và công sức bạn sẽ có thể cống hiến cho dự án.
Một lần nữa, chúng ta hãy nhìn vào dự án mà tôi đã nói ở phần đầu của bài viết này. Giả sử bạn so sánh nó với một cơ hội tương tự; một gia đình khác trong cùng một khu phố nhưng đòi hỏi ít công việc hơn. Bạn sẽ tận dụng cơ hội đó trên fixer-upper trừ khi thứ hai cung cấp một tỷ lệ lợi nhuận cao hơn đáng kể. Nhưng cao hơn bao nhiêu?
Để bắt đầu các nhà đầu tư, tôi luôn đưa ra lời khuyên tương tự: Trong khu vực này, hãy thận trọng với vấn đề này. Một dự án mà bạn có thể làm được là vô cùng tốt hơn một dự án mà bạn đã đốt cháy khi bạn đang đi qua nó. Tìm một cái gì đó trong phạm vi thoải mái của bạn cung cấp một số con số phong nha, làm cho nó thực hiện, sau đó chuyển sang một dự án khó khăn hơn (và hy vọng nhiều lợi nhuận hơn) trong thời gian tới.
Phần kết luận:
Phân tích là một phần nghệ thuật, một phần khoa học. Hãy xem các chủ đề khác trong phần này để có thêm ý tưởng về đánh giá đầu tư.
Tác giả Chris Smith là một nhà đầu tư bất động sản, người sáng lập một tài liệu tham khảo trực tuyến cho các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản và đã xuất bản các bài báo trong Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, Euromoney và Mạng Tạp chí Kinh doanh.