Những người cho vay thương mại khá cẩn thận trong bảo lãnh của họ. Vì lịch sử tín dụng cá nhân của người mua hiếm khi quan trọng trong việc cho vay thương mại, họ sử dụng các tiêu chí khác để đưa ra quyết định cho vay. Tài sản thương mại được mua để tạo ra thu nhập, vì vậy một trong những tiêu chí phổ biến là xem xét thu nhập để xem liệu nó có đủ để trả đủ tiền thế chấp và để lại lợi nhuận cho người vay không.
Khi một người cho vay nhìn vào một căn hộ hoặc tài sản nhiều gia đình, cho dù một thế chấp sẽ được cấp, và cho bao nhiêu, có thể được xác định bằng cách sử dụng DSCR, hoặc tỷ lệ bảo hiểm dịch vụ nợ. Đó là một phép tính đơn giản, nhưng rất quan trọng. Người cho vay không thực sự quan tâm nhiều đến điểm số tín dụng cá nhân hoặc lịch sử của chủ sở hữu. Mục đích của đầu tư là ROI, Lợi tức đầu tư và dòng tiền, do đó dòng tiền là yếu tố chính.
Trên thực tế, các nhà đầu tư nên đánh giá cao sự quan tâm của người cho vay trong việc đảm bảo tính toán dòng tiền là chính xác cho một dự án căn hộ. Họ sẽ muốn xem các tài chính cho thấy thu nhập và chi phí. Sau đó, họ sẽ xác định xem những con số này có trông như sẽ tiếp tục trong tương lai hay có thể trở nên tốt hơn hoặc tệ hơn. Khi các con số cho thấy dòng tiền sẽ chi trả đầy đủ cho dịch vụ nợ, nó xác nhận việc lựa chọn đầu tư và kỹ năng định giá của (các) nhà đầu tư.
Mặc dù có nhiều nơi để xem cách tính DSCR với dự án và số tiền thế chấp đã có sẵn, nhiều khả năng người mua sẽ muốn biết số tiền họ có thể vay trên dự án mà họ đang cân nhắc mua. Các nhà đầu tư tự tính toán và xem xét người cho vay đã chọn để xác thực những con số mà họ đã đưa ra.
Cả nhà đầu tư và người cho vay đều có mục tiêu chung về mặt này. Dự án có đủ lợi nhuận để phục vụ khoản nợ với lợi nhuận đầy đủ còn sót lại không?
Chúng tôi sẽ xem xét điều này từ hai hướng, nhận DSCR hiện tại và đánh giá một tài sản với DSCR yêu cầu cho vay. Tính toán này trở lại số tiền đó bằng cách sử dụng một DSCR chấp nhận được thông thường là tối thiểu là 1,20. Sau đó, chúng tôi sẽ làm theo hướng khác, lấy DSCR.
Độ khó: Trung bình
Thời gian bắt buộc: 20 phút
Dưới đây là cách thực hiện:
- Xác định dòng tiền , hoặc tổng thu nhập hoạt động sau khi trừ đi số trống và các khoản lỗ tín dụng .
Tổng số tiền thuê là 187.000 USD / năm - 9% vị trí trống & tín dụng ($ 16,830) = $ 170,170
- Sau đó nhận được NOI hoặc thu nhập hoạt động ròng bằng cách trừ tất cả các chi phí khác cho hoạt động và quản lý, bao gồm thuế và bảo hiểm.
Tổng thu nhập hoạt động - Tất cả chi phí = NOI hoặc Thu nhập hoạt động thuần
$ 170,170 - 72,470 (chi phí) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 tháng = $ 8142 / tháng NOI
- Nếu người cho vay đang sử dụng DSCR tối thiểu là 1,20, thì $ 8142 / tháng đó sẽ phải bằng 1,2 lần khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Để nhận được khoản thanh toán tối đa đó, cần phải chia $ 8142 cho 1,2.
$ 8142 thu nhập ròng hàng tháng / 1,20 tối thiểu DSCR = $ 6785 / tháng thanh toán thế chấp tối đa.
- Bây giờ nó chỉ là cần thiết để xác định bao nhiêu sẽ được vay ở mức giá hiện hành. Nếu người mua này có thể kỳ vọng lãi suất là 6,875% trên khoản vay 30 năm, máy tính thế chấp sẽ cho chúng tôi biết rằng người cho vay có thể sẵn sàng cho vay khoảng $ 1,032,836 trên tài sản này , vì khoản vay và lãi suất đó sẽ dẫn đến thanh toán gốc và lãi của $ 6785 / tháng và tối thiểu 1,20 DSCR.
Hầu hết các máy tính thế chấp sẽ cho phép bạn nhập vào thanh toán, lãi suất và thời gian để tính toán số tiền vay.
- Khi chúng tôi bắt đầu, chúng tôi biết rằng chúng tôi đã sao lưu số tiền thế chấp bằng DSCR đã nêu, vì chúng tôi là người mua muốn ước tính số tiền có thể được vay để thế chấp tài sản mà chúng tôi đang đánh giá để mua. Tuy nhiên, chúng ta hãy thực hiện một phép tính DSCR mà chúng ta biết chi phí của dự án hiện tại và thanh toán thế chấp.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Thanh toán thế chấp hàng năm = 1,30 DSCR
1.3 là tốt hơn 1.2 trong trường hợp này, vì vậy có lẽ là một DSCR chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu một khoản vay mới đang được tìm kiếm trong một dự án hoạt động, NOI hiện tại sẽ được sử dụng như chúng tôi đã làm lúc đầu để xem những gì có thể có sẵn như là một số tiền thế chấp.
Khi các con số hoạt động, các nhà đầu tư và người cho vay có thể cảm thấy tốt về kinh phí dự án và lợi nhuận trong tương lai.
Những gì bạn cần:
- Chi tiết thu nhập & chi phí cho tài sản.
- Một máy tính thế chấp.