Susan Dawson, một đối tác tại Waltz, Palmer và Dawson, LLC, thảo luận về các câu hỏi mà bạn nên tự hỏi trước khi ký hợp đồng thuê thương mại.
1. Tôi đã đọc và hiểu toàn bộ hợp đồng thuê chưa?
Có, bạn cần phải đọc nó.
Tôi biết, đó là một tài liệu rất dài (và đối mặt với nó, không thú vị lắm), nhưng bạn cần phải biết nó là gì.
Kiểm tra các điều khoản. Đừng cho rằng họ đã đúng. Đảm bảo bạn kiểm tra ngày bắt đầu, ngày kết thúc, tiền thuê nhà, thuê leo thang và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào khác mà bạn đã thương lượng. Ngoài ra, hãy chắc chắn bạn biết những gì bạn có nghĩa vụ phải làm.
Chủ nhà có nghĩa vụ phải làm gì? Bạn có thể chấm dứt nó? Hãy chắc chắn rằng bạn biết những gì bạn đang nhận được vào.
2. Tôi đã thương lượng thỏa thuận tốt nhất có thể không?
Chỉ vì họ đã cho bạn thuê, không có nghĩa là thương lượng của bạn đã kết thúc. Nhiều điều khoản trong hợp đồng thuê vẫn còn thương lượng. Khi bạn đọc, hãy lập danh sách tất cả các điều khoản bạn không thích và gửi cho chủ nhà của bạn. Bạn có thể ngạc nhiên bởi họ sẵn sàng thay đổi bao nhiêu.
3. Tôi có cơ cấu kinh doanh của mình không?
Nếu bạn muốn được bảo vệ bởi vỏ công ty đó, hãy chắc chắn rằng nó được đặt trước.
Hãy chắc chắn rằng bạn có các Điều khoản thành lập đã nộp cho một công ty hoặc Điều khoản của Tổ chức (một số tiểu bang gọi các chứng từ này) để LLC trở lại từ Bộ trưởng Ngoại giao trước khi bạn ký.
4. Tôi có hiểu thuật ngữ cho thuê không?
Ví dụ: hầu hết các hợp đồng thuê sử dụng cụm từ "CAM", viết tắt của "Bảo trì khu vực chung".
Bạn sẽ được phân bổ một tỷ lệ phần trăm của CAM bạn chịu trách nhiệm dựa trên tỷ lệ phần trăm của tòa nhà bạn đang thuê.
Hãy đảm bảo tỷ lệ phần trăm dựa trên kích thước của tòa nhà và không thay đổi dựa trên số tiền của tòa nhà được thuê.
5. Tôi đã xem xét yêu cầu thuê CAM dừng chưa?
Cho thuê nhiều nhất trong những ngày này là "ba net" (nghĩa là bạn trả tiền thuê nhà, cộng với tỷ lệ phần trăm CAM và thuế tài sản tương ứng cho tài sản).
Bạn có thể yêu cầu chủ nhà cho thuê CAM dừng, nghĩa là bạn chỉ phải trả phí CAM tăng và thuế bất động sản cao hơn năm cho thuê ban đầu của bạn (thường được gọi là "năm cơ sở").
Trong khi chủ nhà có thể tăng tỷ lệ cho thuê cơ bản của bạn, nó sẽ mất rất nhiều "phí bí ẩn" trong số tiền thuê nhà. Ngoài ra, yêu cầu một nắp trên CAM để nó không thể tăng hơn một tỷ lệ thương lượng nhất định.
6. Tôi đã đọc định nghĩa CAM chưa?
Đây có lẽ là một trong những phần khó hiểu nhất của hợp đồng thuê và bạn sẽ ngạc nhiên bởi số tiền bạn đang trả. Kiểm tra để đảm bảo rằng bạn không trả tiền cho những thứ có liên quan đến nỗ lực tiếp thị của chủ nhà hoặc phí pháp lý liên quan đến việc thương lượng các hợp đồng thuê khác.
Những thứ khác bạn có thể muốn đình công là bất kỳ khoản phí quản lý nào trên 3%, trả tiền cho các quyền lợi của nhân viên chủ nhà, chi phí xây dựng cho các đơn vị thuê khác.
Đọc thêm về đàm phán các điều khoản CAM.
7. Trách nhiệm của tôi đối với chi phí vốn là gì?
" Chi tiêu vốn " khi được sử dụng trong hợp đồng thuê thương mại thường đề cập đến chi phí cấu trúc chính, tức là mái nhà, nền móng, HVAC (sưởi ấm, thông gió, điều hòa không khí) và các sửa chữa / thay thế lớn khác.
"Tiêu chuẩn" là khác nhau từ thị trấn đến thị trấn và tài sản để tài sản, nhưng tôi thường khuyên khách hàng chống lại ký hợp đồng thuê bất kỳ mà thay đổi gánh nặng của các sửa chữa hoặc thay thế chi phí cho người thuê nhà. Nếu chủ nhà của bạn đang yêu cầu bạn trả tiền cho các chi phí này, có những thỏa hiệp.
Ví dụ: nếu hợp đồng thuê cho biết bạn chịu trách nhiệm sửa chữa và thay thế HVAC, hãy đề nghị chủ nhà cho rằng anh ta "thay thế" và nghĩa vụ sửa chữa của bạn được giới hạn trong hợp đồng bảo trì, có thể hai lần mỗi năm và bạn chịu trách nhiệm tất cả sửa chữa chung lên đến một số tiền tối đa hàng năm nhất định.
8. Có thể chuyển nhượng thuê được không?
Kiểm tra xem chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê trong trường hợp bạn yêu cầu chuyển nhượng hay không; có nghĩa là, để người khác thực hiện hợp đồng thuê nếu bạn bán doanh nghiệp. Đối với nhiều doanh nghiệp, vị trí của bạn là một phần lớn giá trị của nó.
Nếu chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bạn yêu cầu chuyển nhượng, điều đó có thể giết chết việc bán hàng của bạn. Yêu cầu chủ nhà loại bỏ điều khoản này hoặc cho phép nó được sửa đổi để nó không áp dụng trong trường hợp bán doanh nghiệp của bạn. Hiểu rằng chủ nhà vẫn muốn có quyền từ chối nhiệm vụ nếu người thuê mới không được chấp nhận về tài chính.
9. Tôi có cần bảo đảm cá nhân không?
Nếu bạn có thể nhận được ngay với ký hợp đồng thuê không có bảo lãnh cá nhân, bạn là vô cùng may mắn. Hầu hết các chủ nhà trong những ngày này sẽ không ký trừ khi cá nhân bạn bảo lãnh hợp đồng thuê. Nhưng đảm bảo có thể thương lượng.
Xem xét việc cung cấp bảo lãnh cho chỉ một phần của thời hạn thuê, một nửa. Hoặc thương lượng cho một bảo lãnh chỉ kéo dài 6 đến 12 tháng sau khi bạn chấm dứt thay vì phần còn lại của thời hạn thuê.
10. Tôi có thực tế không?
Nếu hợp đồng thuê nhà của bạn chiếm 3% tài sản lớn hơn, chủ nhà sẽ khó có khả năng thương lượng với bạn hơn là nếu không gian của bạn từ 25% trở lên. Để thực sự hiểu mục nào là quan trọng để thương lượng, hãy cân nhắc việc thuê một luật sư để xem xét tài liệu và giúp bạn với các cuộc đàm phán.
Hợp đồng thuê của bạn có vẻ vô cùng một chiều và nặng nề, nhưng có một số lý do rất tốt cho nhiều điều khoản và luật sư có thể giúp bạn quyết định khi nào cắt và chạy và khi rủi ro đáng giá.
Để biết thêm thông tin
Tìm và cho thuê một địa điểm kinh doanh