Trong subagency, các đại lý mang lại cho người mua thực sự làm việc cho người bán như một subagent của các nhà môi giới niêm yết. Điều này là quan trọng, khi đại lý làm việc với người mua thực sự nợ các khoản ủy thác cho người bán, không phải người mua.
Thực tế này là tất cả nhưng đã chết ở hầu hết các tiểu bang, vì cơ quan người mua đang trở nên phổ biến hơn và bởi vì người mua cần người ủng hộ để đại diện cho quyền lợi của họ trong giao dịch. Ngoài ra, khi các công ty môi giới niêm yết và khách hàng của họ chịu trách nhiệm về các hành động, sai sót và thiếu sót của subagent, đây không phải là tình huống mong muốn trong hầu hết thị trường bất động sản hiện nay.
Cập nhật: Hiện trạng đại diện trong ngành
Luật bất động sản là nhà nước cụ thể, và có túi với các đạo luật và thực hành khác nhau. Trong một số lĩnh vực luật sư vẫn đóng giao dịch làm ví dụ. Tuy nhiên, hầu hết những gì tôi sẽ nói ở đây là cách chúng ta thực hành ở nhiều tiểu bang trong những ngày này.
Subagency chỉ đơn giản là không được thực hiện nhiều nữa. Nhà môi giới niêm yết không hoạt động như một đại lý của người bán và người mua không đại diện bởi người nào đó có nhiệm vụ với người bán. Hãy xem xét một số biến thể của biểu diễn.
Hầu hết tất cả các tiểu bang yêu cầu một số hình thức tiết lộ cho khách hàng hoặc khách hàng tiềm năng như thế nào bạn sẽ được đại diện cho họ trong giao dịch bất động sản của họ. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu các quy tắc của tiểu bang của bạn và các cách khác nhau để bạn có thể trở thành người đại diện của họ. Nhiệm vụ và nghĩa vụ của bạn đối với khách hàng sẽ thay đổi đáng kể dựa trên loại đại diện mà bạn đã đồng ý theo hợp đồng.
Đại lý của người bán hoặc Đại lý của người mua
Bạn thực sự đóng vai trò là một đại lý thực sự, và ở nhiều tiểu bang, điều này phải được đặt ra cụ thể bằng văn bản. Bạn có nghĩa vụ ủy thác cho người bán hoặc người mua của mình:
- Lòng trung thành: bạn phải hành động chỉ vì lợi ích tốt nhất của khách hàng của bạn. Không có lợi ích khác có thể được ưu tiên, bao gồm bất kỳ lợi ích của các nhà môi giới hoặc đại lý.
- Bảo mật: tất cả các thông tin liên lạc bí mật giữa bạn và khách hàng của bạn và thông tin bí mật phải được giữ bí mật mãi mãi. Ngoại lệ cho lệnh tòa tồn tại.
- Tiết lộ: bạn có nghĩa vụ tiết lộ cho người mua bất kỳ điều gì về bản chất vật chất về giao dịch hoặc tài sản.
- Vâng lời: bạn không thể làm bất cứ điều gì bất hợp pháp, nhưng nếu nó hợp pháp và bạn được hướng dẫn bởi khách hàng để làm điều gì đó, bạn nên làm điều đó.
- Chăm sóc hợp lý: có một cách tiếp cận chuyên nghiệp cho tất cả các công việc cho khách hàng và bạn dự kiến sẽ sử dụng chăm sóc hợp lý để thực hiện nhiệm vụ của bạn một cách chuyên nghiệp cao.
- Kế toán: kế toán thích hợp cho tất cả tiền hoặc những thứ khác có giá trị được khách hàng của bạn giao phó cho bạn.
Nhà môi giới giao dịch hoặc người điều hành
Bởi vì các mối quan hệ đại lý là rất hiếm trong những ngày này, hầu hết các công ty môi giới và đại lý đóng vai trò là nhà môi giới giao dịch hoặc người giao dịch.
Bạn không phải là một đại lý, và các nhiệm vụ ủy thác là không cần thiết. Trong thực tế, bạn sẽ được cung cấp cùng một lòng trung thành, chăm sóc hợp lý, tiết lộ và các công cụ kế toán anyway. Bạn không được giữ một tiêu chuẩn cao như khi bạn là một đại lý.
Trách nhiệm Vicarious
Tôi có một số luật sư là người mua trong thị trường của tôi, và tôi có thể nói với bạn rằng họ KHÔNG BAO GIỜ muốn tôi làm đại lý của họ. Bạn thấy đấy, các đại lý và khách hàng được coi là một trong một số khía cạnh. Đó là một mối quan hệ cao cấp, và khách hàng thực sự có thể gặp rắc rối pháp lý với đại lý sai.
Bạn thấy đấy, trách nhiệm gián tiếp là khách hàng phải chịu trách nhiệm pháp lý cho các hành động của đại lý. Giả sử không có gì lừa đảo, nhưng một sai lầm lớn được thực hiện bởi các đại lý, khách hàng sẽ được tổ chức chỉ là chịu trách nhiệm. Bạn có thể thấy lý do tại sao một luật sư sẽ không muốn chịu trách nhiệm về sai sót mà một đại lý bất động sản có thể thực hiện.