Một hoạt động kinh doanh không phải là bất động sản và không nên được bán như nó
Bán một doanh nghiệp làm việc , ngay cả khi bất động sản được bao gồm, đòi hỏi một cách tiếp cận rất khác nhau để định giá. Thông thường các đại lý và môi giới bất động sản không nhận ra sự khác biệt, vì họ không nhận được nhiều yêu cầu cho loại giao dịch hỗn hợp này.
Khi một chủ doanh nghiệp cũng sở hữu bất động sản, họ sẽ muốn đóng cửa kinh doanh và bán bất động sản hoặc bán cả hai . Các đại lý và môi giới bất động sản bị cám dỗ phải liệt kê cả hai, và đó có thể là một sai lầm.
Một hoạt động kinh doanh là một động vật rất khác với bất động sản nơi nó cư trú. Ngoài ra còn có các thỏa thuận hợp đồng rất khác nhau cần thiết để chuyển giao tài sản kinh doanh. Họ không giống như bất động sản, và có thể chứa đảm bảo về khối lượng và khách hàng hiện tại / nhân khẩu học cơ sở khách hàng. Các thông số định giá rất khác nhau, khi một doanh nghiệp đang hoạt động có những cân nhắc "tốt" cũng như các thỏa thuận hợp đồng hiện có và có thể của nhà cung cấp. Đôi khi, họ không thể chuyển sang chủ sở hữu mới.
Chuyên gia bất động sản
Các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là những người trong lĩnh vực thương mại, có kiến thức và chuyên môn để phân tích thu nhập và chi phí thuê, trình bày chúng cho khách hàng / khách hàng của họ để ra quyết định. Nơi mà họ có thể rơi ngắn là phân tích một doanh nghiệp từ góc độ tài chính. Có rất nhiều dưới bề mặt, và kiểm tra của một bảng lợi nhuận và mất cân bằng và không bắt đầu để có được tại các sự kiện thực sự.
Ở khu vực nông thôn, trong đó tôi thực hành, một nhà môi giới bất động sản đã liệt kê một doanh nghiệp để bán, và điều này là không có bất động sản. Tòa nhà đã được thuê. Như tôi đã có một khách hàng quan tâm, tôi đã gọi và yêu cầu dữ liệu tài chính, nhận được P & L và Bảng cân đối kế toán. Tôi đã gọi lại và yêu cầu phân tích Luồng tiền mặt.
Các nhà môi giới không thực sự biết những gì tôi đã yêu cầu.
P & L của một doanh nghiệp thường rất khác với dòng tiền ; chỉ cần hỏi một nhân viên IRS. Một trong những lợi ích của việc sở hữu một doanh nghiệp là nhận được một số vi phạm bằng cách khấu trừ chi phí như kinh doanh đó sẽ là cá nhân khác. Chúng tôi không nói chuyện nhất thiết về các hoạt động phi pháp hoặc trốn thuế. Một ví dụ sẽ được khấu trừ cho một chiếc xe và chi phí hoạt động của nó, vì nó có thể được sử dụng cho cả hoạt động cá nhân và kinh doanh.
Đó là một sự bất bình đối với khách hàng của mình trong việc liệt kê công việc kinh doanh của anh ấy khi yêu cầu cơ bản nhất không nằm trong cơ sở tri thức của anh ấy. Bất kỳ nhà môi giới kinh doanh tốt sẽ yêu cầu một phân tích dòng tiền từ khách hàng của họ là một trong những tài liệu tài chính quan trọng nhất. Các điều chỉnh đối với giá trị của doanh nghiệp được thực hiện dựa trên các mục trong Dòng tiền , bao gồm:
- Bảng tính chi tiết của tất cả thu nhập
- Chi tiết của tất cả các chi phí
- Chi phí thực sự sẽ mang lại lợi ích gì cho chủ sở hữu
- Một điều chỉnh trở lại thu nhập cho những chi phí lợi ích của chủ sở hữu đó sẽ biến mất (không phải chi phí cho chủ sở hữu mới)
- Ngoài chi phí cho các chi phí lợi ích của chủ sở hữu sẽ yêu cầu người mua mới tăng chi phí (chủ sở hữu quản lý / người mua sẽ thuê người quản lý)
Trong một sự nghiệp đời trước, tôi đã bán một doanh nghiệp cho một công ty ra công chúng trên Sở Giao dịch Chứng khoán New York.
Họ đã gửi trong một nhóm kiểm toán viên đã dành vài tuần, chủ yếu là xác minh dòng tiền của tôi. Một ví dụ về chi phí chủ sở hữu đã biến mất là chi phí xe tải của tôi. Công ty cung cấp cho tôi một chiếc xe, tất cả các chi phí, bảo trì và nhiên liệu được bao gồm. Họ đã bổ sung thêm chi phí đó và tăng giá trị của doanh nghiệp của tôi, vì nó không phải là một chi phí thực sự mà họ sẽ phải trả sau khi mua.
Như tôi đã nêu trong danh sách mặt hàng, nếu chủ sở hữu bán cũng quản lý doanh nghiệp và không trả tiền lương thị trường thì người mua sẽ cần phải điều chỉnh giá trị của doanh nghiệp xuống do nhu cầu thuê người quản lý tại lương thị trường.
Như bạn có thể thấy, có một số yếu tố làm cho việc định giá của một doanh nghiệp hoạt động khác với việc bán bất động sản. Và chúng tôi thậm chí còn chưa vào hàng tồn kho.
Một điều khác về định giá kinh doanh là những cách khác nhau mà nó được tính toán tùy thuộc vào loại hình kinh doanh hoặc ngành nghề kinh doanh.
Rõ ràng là hầu hết các chuyên gia bất động sản không nên tham gia vào môi giới của các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh, trừ khi họ có kinh nghiệm và chuyên môn để làm điều đó. Một cách tiếp cận tốt hơn sẽ là hợp tác với một nhà môi giới kinh doanh không làm môi giới bất động sản. Nó sẽ là một mối quan hệ cùng có lợi, với mỗi bạn mang lại kinh nghiệm và giá trị tối đa cho khách hàng / khách hàng.