Nhìn vào số
Để minh họa cho các điểm dưới dạng phần trăm của khái niệm số tiền vay, hãy xem xét một số số. Khi một nhân viên cho vay nói về một điểm trên khoản vay 100.000 đô la, nhân viên cho vay đang nói về một phần trăm khoản vay, tương đương với 1.000 đô la.
Đối với khoản vay 300.000 đô la, một điểm bằng 3.000 đô la để được thanh toán khi bạn đóng khoản vay của mình.
Người cho vay cung cấp lãi suất khác nhau đối với các khoản vay có các điểm khác nhau. Có ba lựa chọn chính mà bạn có thể thực hiện về điểm. Bạn có thể quyết định bạn không muốn trả tiền hoặc nhận điểm. Đây được gọi là khoản vay điểm 0.
Bạn có thể trả điểm khi đóng để nhận lãi suất thấp hơn. Hoặc bạn có thể chọn để có điểm trả cho bạn (còn gọi là tín dụng cho vay) và sử dụng chúng để trang trải một số chi phí đóng của bạn.
Tình huống giả
Hãy chạy một số số giả định cho các loại phân tích (aka Kỹ sư). Ví dụ dưới đây cho thấy sự cân bằng giữa các điểm như là một phần của chi phí đóng cửa và lãi suất của bạn.
Trong ví dụ này, bạn vay 180.000 đô la và đủ điều kiện cho khoản vay thế chấp cố định trong vòng 30 năm với lãi suất là 5,0% với số không bằng 0 bạn sẽ có kịch bản sau đây để xem xét:
Lãi suất | 4,875% | 5,0% | 5,25% |
Điểm giảm giá | +0.375 | 0,0 | -0,375 |
Hoàn cảnh của bạn | Bạn sẽ giữ cho thế chấp của bạn trong một thời gian dài và muốn giữ thanh toán càng thấp càng tốt. | Bạn thích lãi suất và có khả năng sẽ giữ nhà ít hơn 5 năm | Bạn muốn giữ tiền mặt để đóng càng thấp càng tốt và có thể trả tiền cao hơn |
Kết quả | Bây giờ: Bạn phải trả thêm $ 675 khi đóng Trong suốt thời hạn của khoản vay: Thanh toán 14 đô la ít hơn mỗi tháng | Không có điều chỉnh theo một trong hai hướng, nó dễ hiểu hơn bạn đang trả tiền và để so sánh giá cả. | Bây giờ: Bạn nhận được $ 675 trong tín dụng cho vay Trong suốt thời hạn của khoản vay: Thanh toán thêm 14 đô la mỗi tháng |
*** Giá hiện có sẵn có thể khác với tỷ lệ được hiển thị trong trường hợp ví dụ này
Như bạn có thể thấy rõ, thời gian bạn có kế hoạch sở hữu nhà là một phần quan trọng của phương trình nếu phân tích “hòa vốn” là quan trọng đối với bạn.
Phân tích Break-even rất đơn giản. Lấy chi phí của các điểm chiết khấu và chia cho số tiền tiết kiệm / chi phí thanh toán hàng tháng và bạn sẽ tìm ra số tháng bạn sẽ mất bao nhiêu tiền để hòa vốn.
Tiết kiệm $ 675 / $ 14 mỗi tháng sẽ dẫn đến điểm hòa vốn là 48,21 tháng.
Nếu bạn có kế hoạch giữ thế chấp của bạn trong hơn 4,1 năm, hoặc 48,21 tháng, sau đó trả tiền cho các điểm giảm giá bắt đầu có ý nghĩa. Bất cứ điều gì ít hơn thế và bạn có thể đã đưa ra quyết định tài chính sai.
Chúng tôi sử dụng thuật ngữ “có thể đã đưa ra quyết định tài chính sai” bởi vì thế chấp có lợi ích về thuế và hậu quả cũng cần được xem xét khi bạn chạy các con số.
Cả lãi suất và điểm chiết khấu đều có lợi ích khấu trừ thuế đối với hầu hết người vay. Nó phụ thuộc phần lớn vào bản chất của công suất cho ngôi nhà mới của bạn, số lượng tài sản thuộc sở hữu và số tiền lãi bạn đang khấu trừ.
Tốt nhất là xem xét tất cả các chi tiết khi đưa ra quyết định của bạn về việc có nên trả điểm giảm giá hay không.
Sự tích cực của bạn trong việc áp dụng tình hình tài chính cá nhân của bạn cho bạn lựa chọn thế chấp có thể là quyết định ảnh hưởng đến bạn trong 30 năm.
Làm cho nó một cách khôn ngoan.