Trạng thái xác định nhiệm vụ của đại lý và quyền của khách hàng
Express Agency
Cơ quan cấp tốc được tạo ra bởi một thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản giữa hiệu trưởng và người đại diện. Nó cho thấy ý định rõ ràng của họ đối với trạng thái biểu diễn này.
Trong bất động sản, đại lý thường được tạo bởi thỏa thuận danh sách bằng văn bản với người bán hoặc thỏa thuận đại lý người mua với người mua. Một số tiểu bang cho phép các thỏa thuận bằng lời nói, nhưng hầu hết là không.
Đại lý bị nguyền rủa
Nó cũng có thể tạo ra một mối quan hệ đại lý bởi các hành động của các bên.
Nếu một đại lý bất động sản nhận trách nhiệm thường là của một đại lý, nhưng chưa ký thỏa thuận đại lý, cô ấy vẫn có thể được coi là đại lý thông qua cơ quan ngụ ý. Theo cùng một mã thông báo, nếu khách hàng hỏi đại lý để được tư vấn hoặc hành động bình thường trong đại lý, thì có thể tạo ra một cơ quan ngụ ý.
Một số tiểu bang đã tạo ra luật lệ cụ thể cho biết rằng không có cơ quan nào có thể tồn tại mà không có thỏa thuận của cơ quan bằng văn bản. Điều này giúp tránh cơ quan tình cờ ngụ ý.
Đừng trở thành một tác nhân kép không tiết lộ
Ở các tiểu bang không loại trừ cơ quan ngụ ý, nếu bạn có trạng thái đại diện đại lý với khách hàng niêm yết của mình, hãy cẩn thận những gì bạn làm nếu bạn đang làm việc với người mua quan tâm đến danh sách đó. Trước tiên, bạn sẽ cần tiết lộ trạng thái đại lý cho người mua và sau đó không thực hiện các nghĩa vụ có nghĩa là bạn cũng là đại lý của họ.
Cách nó được thực hiện chủ yếu hôm nay
Giấy phép của tôi bị treo ở New Mexico, nhưng tôi cũng đã từng có giấy phép môi giới ở Texas và Colorado trong quá khứ.
Nhiều tiểu bang hiện có tài liệu và tiết lộ hỗ trợ " môi giới giao dịch " hoặc được gọi bằng tên khác, đại diện của người mua hoặc người bán không có "đại lý". Thuật ngữ đại lý bất động sản hiếm khi có nghĩa là những ngày này nữa.
Vì vậy, tôi có thể lấy một danh sách và không phải là một đại lý cho người bán, và đó là chính xác những gì tôi luôn luôn làm.
Thời gian duy nhất câu hỏi của cơ quan bao giờ đến với một người mua hoặc người bán là nếu tôi đã làm việc với một luật sư hoặc một thẩm phán. Vì lý do nào đó, tôi đã thu hút họ với trang web của tôi. Họ không muốn tôi làm đại lý của họ do trách nhiệm gián tiếp .
Trách nhiệm Vicarious đặt khách hàng của đại lý có nguy cơ cho các hoạt động của đại lý của họ. Vì vậy, nếu tôi làm sai điều gì đó hoặc mắc lỗi, khách hàng của tôi cũng sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý. Những người hợp pháp này biết rằng họ không muốn có rủi ro đó, mặc dù họ biết tôi tuân thủ các quy tắc một cách cẩn thận.
Khi tôi làm việc với người mua, tôi luôn làm việc như một nhà môi giới giao dịch, không bao giờ là một đại lý. Họ hầu như không bao giờ hỏi, và biểu mẫu tiết lộ nhà nước của chúng tôi đã đặt rõ ràng nhiệm vụ của tôi cho khách hàng của tôi. Ở đây họ là thẳng từ pháp luật:
A. sự trung thực và sự chăm sóc hợp lý như được quy định trong các điều khoản của phần này;
B. tuân thủ luật nhà ở công bằng, địa phương và liên bang, luật giấy phép bất động sản New Mexico và các quy định về hoa hồng bất động sản và các luật và quy định hiện hành của địa phương, tiểu bang và liên bang;
C. hiệu suất của bất kỳ và tất cả các thỏa thuận bằng văn bản được thực hiện với khách hàng hoặc khách hàng;
D. hỗ trợ khách hàng hoặc khách hàng của nhà môi giới trong việc hoàn tất giao dịch, trừ khi có thoả thuận khác bằng văn bản của khách hàng hoặc khách hàng, bao gồm:
- trình bày tất cả phiếu mua hàng hoặc phiếu mua hàng phản đối kịp thời; và
- hỗ trợ tuân thủ các điều khoản và điều kiện của hợp đồng và kết thúc giao dịch; nếu người môi giới trong giao dịch không cung cấp dịch vụ, lời khuyên hoặc trợ giúp được mô tả trong Đoạn (1) và (2) của Mục D của 16.61.19.8 NMAC, khách hàng hoặc khách hàng phải đồng ý bằng văn bản rằng nhà môi giới không được dự kiến cung cấp dịch vụ, tư vấn hoặc hỗ trợ đó và người môi giới sẽ tiết lộ sự tồn tại của thỏa thuận đó bằng văn bản cho các nhà môi giới khác có liên quan đến giao dịch;
E. xác nhận của nhà môi giới rằng có thể có vấn đề liên quan đến giao dịch bên ngoài kiến thức hoặc chuyên gia của nhà môi giới hoặc nhà môi giới liên kết và nhà môi giới liên kết hoặc nhà môi giới đủ điều kiện sẽ đề nghị khách hàng hoặc khách hàng tìm kiếm lời khuyên của chuyên gia về những vấn đề này;
F. nhắc nhở kế toán cho tất cả tiền hoặc tài sản mà nhà môi giới nhận được;
G. tiết lộ bằng văn bản cho khách hàng hoặc khách hàng của họ và cho các nhà môi giới khác tham gia vào giao dịch của bất kỳ xung đột lợi ích tiềm năng nào mà nhà môi giới có trong giao dịch bao gồm nhưng không giới hạn:
- bất kỳ mối quan hệ môi giới bằng văn bản nào mà nhà môi giới có với bất kỳ bên nào khác đối với giao dịch hoặc;
- bất kỳ mối quan tâm hoặc mối quan hệ vật chất nào về bản chất kinh doanh, cá nhân hoặc gia đình mà người môi giới có trong giao dịch;
- các tùy chọn mối quan hệ môi giới khác có sẵn ở New Mexico;
H. công bố bằng văn bản về bất kỳ sự kiện vật chất bất lợi nào được nhà môi giới liên kết hoặc nhà môi giới đủ điều kiện biết về tài sản hoặc giao dịch, hoặc về khả năng tài chính của các bên tham gia giao dịch để hoàn thành giao dịch; các sự kiện vật chất bất lợi yêu cầu tiết lộ không bao gồm bất kỳ thông tin nào được bao gồm bởi luật nhà ở công bằng của liên bang hoặc Đạo luật Nhân quyền New Mexico;
I. duy trì bất kỳ thông tin bí mật nào được học trong quá trình của bất kỳ mối quan hệ đại lý nào trước đây trừ khi việc tiết lộ là do sự đồng ý của khách hàng trước đây hoặc theo yêu cầu của pháp luật;
J. trừ khi được uỷ quyền bằng văn bản, một nhà môi giới liên kết hoặc nhà môi giới đủ điều kiện sẽ không tiết lộ cho khách hàng hoặc khách hàng của họ trong giao dịch mà khách hàng hoặc khách hàng của họ đã chỉ định trước đó họ sẽ chấp nhận giá bán thấp hơn giá yêu cầu hoặc niêm yết của tài sản ; mà khách hàng hoặc khách hàng của họ trước đó đã chỉ ra rằng họ sẽ trả giá cao hơn giá được gửi trong phiếu mua hàng bằng văn bản; động lực của khách hàng hoặc khách hàng của họ khi bán hoặc mua tài sản; khách hàng hoặc khách hàng của họ hoặc khách hàng hoặc khách hàng của họ sẽ đồng ý với các điều khoản tài trợ khác với những điều khoản được cung cấp; hoặc bất kỳ thông tin nào khác được yêu cầu bằng văn bản bởi khách hàng hoặc khách hàng của nhà môi giới đủ điều kiện để giữ bí mật, trừ khi được tiết lộ theo luật.
Điều đó sẽ giải quyết mọi mối quan ngại mà khách hàng của tôi có thể có.