Những gì có thể được phát triển trên đất?
Khả năng của những gì đất có thể được sử dụng cho là vô tận.
Trong khi yêu cầu quy hoạch sẽ hạn chế những gì có thể được xây dựng trên một thửa đất cụ thể, nói chung, bất cứ điều gì có thể được phát triển trên một mảnh đất thô. Ví dụ:
- Nhà Đơn Gia Đình
- Nhà đa gia đình
- Không gian văn phòng
- Không gian bán lẻ
- Không gian bán lẻ và dân cư hỗn hợp
- Khách sạn
- Phương sách
- Trung tâm mua sắm Strip
- Bệnh viện
- Mall
- Nông trại
- Bãi đậu xe
Mục tiêu của bạn trong việc mua đất là gì?
Trước khi bạn thực sự mua một mảnh đất, bạn phải quyết định mục tiêu của bạn là gì cho việc đầu tư. Có một số chiến lược khác nhau để xem xét và nó không phải là một kích thước phù hợp với tất cả các phương pháp tiếp cận. Hai nhà đầu tư khác nhau có thể có hai cách tiếp cận rất khác nhau cho cùng một mảnh đất. Ngoài ra, cùng một nhà đầu tư có thể có hai cách tiếp cận khác nhau cho hai lô đất khác nhau.
Dưới đây là bảy chiến lược cần xem xét khi mua đất:
1. Mua và Bán:
Trong phương pháp này, về cơ bản bạn đang lật đất. Bạn tin rằng bạn đã mua đất dưới giá trị thị trường và hy vọng bạn có thể tìm thấy một người mua khác sẵn sàng trả hoặc nhiều hơn giá trị thị trường.
Bạn đang hy vọng cho một bán nhanh chóng với ít hoặc không có công việc bổ sung trên đất trên một phần của bạn.
2. Mua và Giữ:
Trong cách tiếp cận này, bạn mua đất và giữ nó trong một khoảng thời gian. Bạn tin rằng đất đai sẽ đánh giá cao về giá trị. Bạn vẫn sẽ phải trả thuế trên đất, cũng như bất kỳ chi phí bổ sung nào để duy trì đất trong thời gian này.
Đây là một cách tiếp cận phổ biến trong các lĩnh vực đang được tái gentrified. Nhà đầu tư mua đất với hy vọng rằng họ có thể bán nó cho một nhà phát triển trong tương lai vì khu vực này trở nên phổ biến hơn.
3. Mua, phát triển và giữ:
Trong phương pháp này, bạn đang mua một mảnh đất thô với ý định tự mình phát triển vùng đất. Ví dụ, bạn có thể xây dựng một khu phức hợp nhà phố mà bạn sẽ thuê cho người thuê nhà ở. Bạn cũng có thể quyết định xây dựng một trung tâm mua sắm, nơi bạn có thể thuê cho người thuê nhà bán lẻ. Một lựa chọn khác có thể là để phát triển một giường và bữa ăn sáng mà bạn sẽ chạy và quản lý.
4. Mua, tu luyện và giữ:
Trong phương pháp này, bạn quan tâm hơn đến việc sử dụng đất thực tế, hơn là xây dựng tài sản trên đất. Ví dụ, bạn có thể muốn trồng cây trên đất, sử dụng nó cho chăn nuôi, thiết lập một trang trại cây thông Noel hoặc thiết lập một vườn nho. Bạn sẽ tích cực quản lý đất đai và hy vọng kiếm lợi nhuận từ những gì đất đai có thể sản xuất.
5. Mua, đi qua quá trình quyền lợi và bán:
Trong trường hợp này, bạn sẽ mua đất và sau đó đi qua quá trình có tài sản quy hoạch cho một sử dụng cụ thể. Ví dụ, có thể có một lô đất được quy hoạch để sử dụng thương mại, nhưng bây giờ khu vực đã phát triển, nó sẽ là một địa điểm tuyệt vời cho một tòa nhà chung cư cao tầng mới.
Nếu bạn có thể lấy lại đất để sử dụng trong khu dân cư, nó sẽ làm cho đất đai có giá trị hơn đối với các nhà phát triển tiềm năng và mong muốn hơn, vì đó là một bước phụ mà họ không phải tự làm.
6. Mua, phát triển và bán:
Trong trường hợp này, bạn mua đất với ý định tự mình phát triển đất và sau đó bán nó cho người dùng cuối. Ví dụ, bạn mua đất, xây dựng một ngôi nhà mới xây dựng và sau đó bán nó cho một người mua muốn sống trong đó. Một ví dụ khác, bạn thiết lập một vườn nho và bán nó cho một người mua sẽ quản lý và điều hành vườn nho.
7. Mua, phát triển và cho thuê:
Cuối cùng, bạn có thể phát triển đất và sau đó thuê đất cho người khác. Ví dụ, bạn có thể mua đất và quyết định đặt một bãi đậu xe trên đó bởi vì nó không có bãi đậu xe rộng rãi trong khu vực. Chủ sở hữu của một tài sản đa gia đình gần đó hỏi xem họ có thể thuê nhiều từ bạn vì họ không có đủ chỗ đỗ xe cho người thuê nhà của họ hay không.
Rủi ro cần xem xét khi mua đất
Một mảnh đất chưa phát triển chắc chắn dường như chứa đựng những khả năng vô tận. Tuy nhiên, bạn sẽ sớm khám phá ra rằng có rất nhiều hạn chế và thách thức bạn sẽ phải đối mặt khi bạn cố gắng phát triển hoặc bán đất này. Chính phủ có thể hạn chế loại tài sản có thể được xây dựng hoặc cách sử dụng đất. Bạn có thể gặp phải các vấn đề môi trường, chẳng hạn như lũ lụt hoặc chất gây ô nhiễm.
Dưới đây là năm rủi ro khi mua đất để nhận thức:
1. Phân loại phân vùng
Một vấn đề lớn mà bạn có thể gặp phải khi mua đất là các vấn đề quy hoạch với cách sử dụng đất. Mỗi thị trấn đều có kế hoạch sử dụng đất. Điều này về cơ bản chia thị trấn thành các khu vực khác nhau bao gồm thương mại, dân cư, nông nghiệp, công nghiệp, lịch sử hoặc thậm chí sử dụng hỗn hợp.
Sử dụng đất:
Vấn đề đầu tiên bạn phải giải quyết là cách thức sử dụng đất. Nếu đất được quy hoạch để sử dụng nhà ở và bạn có kế hoạch xây dựng một khu dân cư trên đất liền, thì bạn không có vấn đề gì.
Tuy nhiên, nếu bạn muốn thay đổi cách đất được quy hoạch, bạn có thể có một trận chiến trên tay của bạn. Ví dụ, đất được quy hoạch để sử dụng trong khu dân cư và bạn muốn xây dựng một tài sản thương mại trên trang web. Một số phân loại phân vùng này là hàng thập kỷ cũ, vì vậy thị trấn có thể mở để phân loại lại đất nếu chức năng mới có ý nghĩa với bố cục hiện tại của thị trấn. Lần khác nó không phải là dễ dàng như vậy.
Bạn sẽ phải kiến nghị thị trấn để có được đất được phân loại lại. Nhiều thị trấn sẽ muốn bạn cho thấy rằng đã có một sự thay đổi đáng kể đối với khu phố sẽ đảm bảo sự thay đổi trong quy hoạch. Bạn sẽ phải gửi một đề xuất về những gì bạn sẽ xây dựng trên trang web. Bạn sẽ phải chứng minh rằng sự phát triển của bạn tương thích với kế hoạch phát triển đất đai hiện tại của thị trấn và nó sẽ không có bất kỳ tác động tiêu cực nào, chẳng hạn như gây ra các khu vực lân cận để lũ lụt hoặc tăng lưu lượng truy cập.
Có khả năng sẽ có một buổi điều trần công khai. Ngay cả khi bạn có thể có được hội đồng thành phố trên tàu, bạn có thể có một cuộc chiến riêng biệt trên tay của bạn với những người hàng xóm sẽ kiến nghị để ngăn cản bạn có thể xây dựng.
2. Hạn chế quy hoạch
Yếu tố thứ hai để xem xét khi mua đất là kích thước của sự phát triển bạn sẽ được phép xây dựng.
Yêu cầu đặt lại:
Thường có một mã yêu cầu tài sản của bạn phải được xây dựng một khoảng cách nhất định từ các dòng thuộc tính lân cận. Điều này bao gồm mặt trước, có khả năng là đường phố, hai bên và phía sau. Các cấu trúc cố định, chẳng hạn như nhà, nhà để xe hoặc boong tàu, phải được xây dựng cách xa một đường nhất định.
Tùy thuộc vào kích thước của lô đất bạn đang xem, điều này có thể ảnh hưởng rất lớn đến kích thước của cấu trúc có thể được xây dựng, có khả năng làm cho nó không đáng để đầu tư.
Bảo hiểm nhiều:
Mã này được đặt ra để ngăn chặn các vấn đề lũ lụt. Phải có một tỷ lệ phần trăm nhất định của lô đất không được che phủ, nơi mưa có khả năng thấm vào đất để không bị ngập lụt các khu vực lân cận.
Tỷ lệ diện tích sàn:
Các cảnh quay vuông của mỗi tầng của tài sản, (một số thị trấn nhất định bao gồm tầng hầm, những người khác thì không) sẽ được cộng lại với nhau và sau đó chia cho kích thước của lô đất. Tổng diện tích sàn chỉ có thể là một tỷ lệ phần trăm nhất định của kích thước lô, mà mỗi thị trấn sẽ xác định.
Chiều cao:
Bạn cần biết chiều cao của cấu trúc bạn có thể xây dựng. Nếu bạn đang có kế hoạch xây dựng một gia đình ba, nhưng thị trấn sẽ không cho phép nhiều hơn hai câu chuyện tại địa điểm đó, đầu tư sẽ không mang lại ý nghĩa tiền tệ cho bạn.
Tòa nhà phụ kiện:
Sẽ có những hạn chế mã về kích thước và vị trí của các cấu trúc như nhà để xe và nhà kho. Có thể có một yêu cầu về số lượng chỗ đậu xe bạn phải có cho tài sản. Một số thị trấn thậm chí có thể yêu cầu những không gian này để được bảo hiểm.
3. Các vấn đề môi trường
Nguy cơ mua đất thô thứ ba là bạn không biết những gì nằm dưới đất. Bạn có thể gặp phải mức radon hoặc amiang cao. Đất có thể không ổn định và không phù hợp để xây dựng. Nếu bạn xây dựng trên đất mà không ổn định, nó có thể gây ra nền tảng của tài sản của bạn để crack.
Vùng đất này có thể nằm trong vùng lũ. Đây sẽ không phải là kết thúc của thế giới nếu bạn có thể nâng tài sản lên hoặc thay đổi phân loại đất để ngăn chặn lũ lụt. Bảo hiểm lũ lụt là rất tốn kém và có thể là một thỏa thuận-breaker cho người mua tiềm năng.
Tuy nhiên, có những trường hợp ngoại lệ. Phần lớn Hoboken, New Jersey nằm trong vùng ngập lụt, nhưng vì gần với Thành phố New York, vùng đất trong khu vực đó được coi là rất có giá trị.
4. Truy cập vào các tiện ích
Việc nhận các tiện ích tại địa điểm dễ dàng như thế nào? Điều này bao gồm hệ thống thoát nước, nước chảy, điện, khí đốt, điện thoại, cáp và internet. Do các tài sản lân cận có những dịch vụ này, hoặc là lô đất của bạn ở giữa hư không.
Nếu tài sản của bạn đang ở giữa hư không và không có đường ống thoát nước, bạn có thể thực hiện kiểm tra thấm nước trên đất để xác định xem có thể lắp đặt hệ thống tự hoại trên cơ sở hay không. Thử nghiệm này xác định cách nước nhanh chóng chảy qua đất. Giả sử đất vượt qua bài kiểm tra thấm nước, bạn cũng sẽ phải đào giếng để uống nước, điều này sẽ dễ dàng tiêu tốn năm con số.
Bắt các tiện ích này vào tài sản của bạn có thể là một chi phí đáng kể. Nếu bạn không thể truy cập vào các tiện ích cần thiết, nó là một thảm họa cho bất kỳ sự phát triển tiềm năng nào bạn đang cân nhắc.
5. Không thu nhập, nhưng chi phí
Khi bạn mua đất thô, không có gì trên đất, vì vậy nó không tạo ra thu nhập. Rất khó để có được một khoản vay trên đất trống, vì vậy bạn có thể phải trả tiền mặt cho đất, để lại rất nhiều tiền bị ràng buộc trong đầu tư.
Không có thu nhập được tạo ra, nhưng bạn vẫn sẽ chịu trách nhiệm về các chi phí trên đất. Chi phí chính sẽ là thuế. Bạn cũng có thể phải trả tiền để duy trì đất, chẳng hạn như cắt cỏ thường xuyên.