Chiến lược đầu tư vào bất động sản không có tiền mặt
Có những chiến lược đầu tư bất động sản không có tiền mặt.
Bạn có thể bắt đầu cho ít nhất là chi phí của một vài trăm thẻ kinh doanh. Đây không phải là một bài viết về "tiền dễ dàng". Trong khi có nhiều cách để bắt đầu đầu tư bất động sản chỉ với mong muốn của bạn và một số công việc chân tay, nó không phải là dễ dàng, nhưng nó có thể biến thành tiền mặt trong túi của bạn trong một khoảng thời gian ngắn.
Có rất nhiều chuyên gia ở khắp mọi nơi, trên TV, in ấn và trên Internet, những người dạy tất cả những phương pháp này. Bạn có thể tìm hiểu rất nhiều từ các trang web đầu tư bất động sản, nhưng hãy cẩn thận về việc trả tiền cho khóa học hoặc cố vấn rất tốn kém. Những người khác đã học được cách khó khăn, cho dù người hướng dẫn biết và dạy bạn nhiều đến mức nào, nó vẫn tùy thuộc vào bạn để đi ra ngoài và thực hiện nó. Một số kỹ thuật sẽ cho phép bạn kiếm tiền từ bất động sản mà không có tiền mặt để bắt đầu bao gồm:
- Chim Dogging
- Bài tập
- Lựa chọn thuê
- Cho thuê bánh sandwich
- Back-to-Back Closings
Dưới đây là tổng quan về các kỹ thuật này, cách thức hoạt động của chúng và cách một số nhà đầu tư bất động sản đang sử dụng chúng cho thu nhập tiền mặt sớm trong các doanh nghiệp đầu tư của họ.
Chim Dogging
Trước khi bạn thực sự có thể đánh giá cao giá trị của một con chó chim có thể cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản, chúng ta hãy xem những nhà đầu tư này là ai. Điều đầu tiên xuất hiện trong đầu bạn là một "người thợ săn", mua nhà, sửa chữa chúng và bán chúng nhanh chóng để kiếm lời.
Sau đó, có nhà đầu tư dài hạn mua nhà như tài sản cho thuê, nhận ra dòng tiền và sự đánh giá cao theo thời gian.
Một trong những chiến lược đầu tư bất động sản này có thể rất có lợi nhuận. Chiến lược mà nhà đầu tư chọn là về mục tiêu, tính khí và khả năng chịu rủi ro của họ.
Có rất nhiều nhà đầu tư trong số đó nhiều hơn hầu hết mọi người nghĩ, đặc biệt là các nhà đầu tư cho thuê dài hạn. Họ là ai? Chỉ một số ít là loại hồ sơ cao mà bạn thấy trên TV. Đại đa số là những người bạn nhìn thấy mỗi ngày. Họ có thể có một doanh nghiệp thành công khác và có tiền mặt mà họ muốn đầu tư vào bất động sản.
Hoạt động kinh doanh của họ đòi hỏi phần lớn thời gian của họ, và họ có xu hướng dựa vào các nguồn tài nguyên truyền thống như đại lý bất động sản để giúp họ xác định vị trí giao dịch bất động sản đầu tư. Họ thường sẽ trả nhiều hơn số tiền họ cần cho các giao dịch này vì các đại lý bất động sản đang làm việc trong kho lưu trữ Danh sách dịch vụ nhiều ( MLS ). Không có sự linh hoạt về giá cả, đặc biệt là với hoa hồng trong giao dịch.
Nhiều nhà đầu tư đang mua nhiều tài sản. Phản ứng của họ sẽ là gì nếu họ được một người nào đó nói rằng họ có thể mang lại cho họ các giao dịch mua nhà với giá từ 10% đến 40% ít hơn số tiền họ đang mua? Câu trả lời rất đơn giản, vì họ đang ở đây để kiếm tiền.
Họ trả ít tiền hơn cho một căn nhà, lợi tức đầu tư (ROI) của họ càng tốt hơn từ dòng tiền, và càng sớm họ đã nắm giữ vốn chủ sở hữu.
Họ sẽ muốn người này mang đến cho họ những giao dịch. Người này được biết đến như một chú chim. Nó giống như một người bán buôn.
Thông qua công việc, nghiên cứu và điều tra, con chó con tìm thấy những chủ nhà cần bán và không thể hoặc chủ nhà có khó khăn về thế chấp hoặc nhà bị tịch thu trước khi chúng được liệt kê. Đó là chim-dogging, và nó không đòi hỏi tiền mặt để bắt đầu, chỉ cần một số thẻ kinh doanh và rất nhiều nỗ lực. Tuy nhiên, nó có thể làm cho bất động sản đầu tư một doanh nghiệp cho người trung bình với quá nhiều nợ và không nhiều tiền mặt.
Họ đang tìm kiếm các nhà đại lý bất động sản không niêm yết. Trong thực tế, một số con chó chim có các đại lý bất động sản cho chúng ăn dẫn khi một chủ nhà đau khổ không thể bán được. Con chó chim mang lại các khoản đầu tư sinh lời cho nhà đầu tư và phí có thể chạy từ $ 2000 đến $ 10,000 cho mỗi giao dịch khi nó đóng.
Bài tập
Một cách khác để kiếm tiền trong đầu tư bất động sản mà không sử dụng bất kỳ khoản tiền nào của bạn là sử dụng các bài tập. Nó không phải là một quá trình phức tạp nhưng nó đòi hỏi bạn phải có người mua của bạn xếp hàng trước khi khóa mình vào một hợp đồng mua hàng. Bạn sẽ thực sự thỏa thuận với người bán và viết một hợp đồng mua hàng. Hợp đồng sẽ cho biết rằng Người mua là "Tên và / hoặc chỉ định của bạn".
Điều này cho phép bạn chỉ định hợp đồng cho người khác, người mua của bạn mà không có sự đồng ý nào khác của người bán. Họ phải là người mua tiền mặt, nhưng đó là trường hợp bình thường khi bạn đang thực hiện các loại giao dịch này. Người bán sẽ chỉ được thông báo rằng người mua của bạn hiện là người mua và giao dịch sẽ tiếp tục như bình thường theo điều khoản hợp đồng mua.
Một xem xét khác khi chỉ định giao dịch là khoản tiền gửi có thể kiếm tiền bạn cung cấp cho người bán. Số tiền này được gửi với công ty tiêu đề xử lý việc đóng tài khoản và bạn sẽ không được hoàn lại tiền. Nó sẽ chuyển cho người mua của bạn. Vì vậy, bạn sẽ muốn giữ số tiền này càng thấp càng tốt vì vẫn có một số rủi ro rằng thỏa thuận sẽ không đóng.
Nếu bạn thường xuyên làm việc với người mua nhà đầu tư, bạn có thể thực sự nhận được khoản phí của mình khi bạn chuyển nhượng hợp đồng cho họ và không phải đợi đến khi đóng. Tuy nhiên, bạn có thể được thanh toán khi giao dịch kết thúc. Tất nhiên, nếu bạn phù hợp với những người mua nhất định và có thể mô tả thỏa thuận với họ và nhận được cam kết bằng lời nói, bạn cũng có thể nhận được số tiền kiếm được trước khi khóa nhà.
Lựa chọn thuê
Các thành phần cơ bản của chiến lược lựa chọn cho thuê là hợp đồng thuê với các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng và một tùy chọn để mua bất động sản vào cuối thời gian thuê. Hãy xem qua một ví dụ để minh họa cách nó hoạt động. Bạn là một nhà đầu tư muốn sở hữu một ngôi nhà như một tài sản cho thuê, nhưng bạn không ngồi đủ tiền để thanh toán. Bạn thậm chí có thể có một điểm số tín dụng mà sẽ làm cho vay quá đắt.
Thông qua tiếp thị với các dấu hiệu bandit, báo và quảng cáo Craigslist hoặc chỉ là một giới thiệu truyền miệng, bạn xác định vị trí một chủ nhà có động lực cao, những người đã không thể bán nhà của họ. Hãy xem xét một ví dụ giả định. Hãy nói rằng các chủ nhà đã có nhà được liệt kê, nhưng đã không thể bán.
Ngôi nhà trị giá 100.000 đô la trên thị trường hiện tại, số dư thế chấp của họ là 70.000 đô la và khoản thanh toán của họ là 525 đô la / tháng với thuế và bảo hiểm. Một người phối ngẫu đã bị sa thải công việc của họ, và người kia đã tìm được việc làm tốt hơn để họ cần phải di chuyển sớm. Dưới đây là những gì nhà đầu tư của chúng tôi thực hiện:
- Cung cấp cho thuê nhà của họ trong 3 năm với các khoản thanh toán tiền thuê nhà bằng với thanh toán nhà của họ.
- Trả cho họ $ 1,500 là khoản thanh toán tùy chọn cho thuê không hoàn lại để có quyền, nhưng không phải là nghĩa vụ, để mua nhà vào cuối hợp đồng thuê với số tiền $ 80,000.
- Với một thỏa thuận bằng lời nói, nhà đầu tư sử dụng tiếp thị hoặc các phương pháp khác để xác định vị trí một người thuê nhà cho những người sẵn sàng trả $ 750 / tháng để thuê nó. Họ sẽ ký hợp đồng thuê tối thiểu một năm.
- Trong thời gian cho thuê 3 năm, các loại thuế và bảo hiểm sẽ vẫn như / là, với các ký quỹ trong việc thanh toán chăm sóc những mặt hàng đó.
- Rút tiền: 525 đô la x 3 cho các khoản thanh toán tiền thuê tháng đầu tiên và tháng trước và tiền đặt cọc = 1,575 đô la + 1.500 đô la cho khoản thanh toán tùy chọn thuê = $ 3,075.
- Tiền mặt: 750 đô la x 3 cho tiền gửi đầu tiên, cuối cùng & bảo đảm = 2,250 đô la.
Đây là tình huống tiền mặt tệ nhất, với các nhà đầu tư ra khỏi túi $ 825. Tuy nhiên, họ có thể thương lượng tốt hơn với người bán và trì hoãn tiền đặt cọc, hoặc hoàn toàn bỏ đi, giảm số tiền họ bỏ ra còn khoảng 300 đô la.
Đây không phải là xấu để kiểm soát nhà này và khóa trong một mua có lợi nhuận ở cuối. Nó đã được giá trị nhiều hơn giá phải trả, và sẽ có khả năng đánh giá cao trong thời gian cho thuê 3 năm. Dòng tiền dương 250 đô la / tháng sẽ lên tới 9.000 đô la trong khoảng thời gian 3 năm. Vì vậy, ngay cả khi nhà đầu tư không thực hiện tùy chọn mua nhà của họ, họ đã tạo ra lợi nhuận tốt đẹp khi xem xét số lượng tiền mặt nhỏ mà họ đã đầu tư.
Cho thuê bánh sandwich
Việc cho thuê bánh sandwich cũng giống như tên của nó: hai lựa chọn cho thuê với nhà đầu tư ở giữa. Trong tình huống này, nhà đầu tư muốn có tùy chọn mua bất động sản với mức chiết khấu vào cuối thời gian thuê, và họ muốn tìm một người thuê nhà muốn mua nhà nhưng không thể do vấn đề tín dụng hoặc thiếu tiền mặt cho một khoản thanh toán xuống. Hầu hết mọi người trong tình huống này, những người muốn sở hữu, rất vui khi tìm được ngôi nhà phù hợp họ có thể mua với một lựa chọn cho thuê, có thời gian để cải thiện tín dụng của họ và nhận được khoản thanh toán xuống cùng nhau.
Chúng tôi sẽ sử dụng ví dụ trước, nhưng thay vì người thuê nhà thông thường, nhà đầu tư sẽ tìm một người muốn thuê mua hoặc thuê nhà riêng. Tất cả các con số đều giống nhau, ngoại trừ bây giờ người mua thuê muốn sở hữu căn nhà khi kết thúc thời hạn thuê phù hợp trong 3 năm.
Người mua nhà thuê bây giờ không chỉ thanh toán trước tiền đặt cọc đầu tiên, cuối cùng và bảo đảm, mà còn là một lựa chọn cho thuê không hoàn lại cho quyền mua căn nhà khi kết thúc hợp đồng thuê. Ngoài ra, người mua thuê nhà đồng ý rằng nếu họ mua nhà, giá sẽ là $ 110,000. Bây giờ dòng tiền cho nhà đầu tư trông như thế này:
- Cùng $ 3,075 đi ra ngoài cho người bán cho các tùy chọn cho thuê đầu tiên.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 cho thuê trả tiền từ người mua thuê nhà đến = $ 3,750.
- Một nhà đầu tư cũng có thể đã yêu cầu trả tiền thuê cao hơn nhưng lại hài lòng với dòng tiền dương 675 USD khi cả hai giao dịch được ký kết.
- Người bán kiếm $ 675 trước, $ 250 / tháng trong 34 tháng còn lại (lần đầu tiên / lần trả trước) và $ 30,000 lợi nhuận gộp bằng cách bán nhà với giá $ 110.000 nhưng chỉ trả $ 80,000.
- Lợi nhuận gộp của nhà đầu tư là $ 39,175 với số tiền đầu tư bằng 0 đô la.
Một ưu điểm khác của chiến lược này là người mua nhà đang hy vọng sở hữu nhà và sẽ chăm sóc tốt hơn cho nó. Trên thực tế, một số nhà đầu tư đang đàm phán hợp đồng cho thuê đòi hỏi người thuê phải trả 100 đô la đầu tiên hoặc nhiều hơn cho bất kỳ sửa chữa nào. Vì bảo hiểm và thuế đang được thanh toán trong khoản thanh toán thế chấp gốc, chi phí tối thiểu.
Nếu nhà đầu tư muốn trang trải tất cả các căn cứ, họ có thể thanh toán trực tiếp các khoản thanh toán thế chấp, không cho phép người bán vào vị trí mà họ có thể mặc định. Lựa chọn thuê và cho thuê sandwich là chiến lược được các nhà đầu tư bất động sản sử dụng thường xuyên để thêm tài sản vào danh mục đầu tư của họ và xây dựng dòng tiền hàng tháng.
Back-to-Back Closings
Mậu dịch nhà ở và thế chấp bắt đầu diễn ra trong năm 2007 đã tạo ra nhiều thay đổi trong các doanh nghiệp giao dịch cho vay và bất động sản. Các công ty tiêu đề đã từng thực hiện đóng đôi và tài trợ một giao dịch với số tiền thu được của một công ty khác hiện không được tìm thấy nhiều. Tuy nhiên, có một cách để bán buôn và lật tài sản với đóng cửa back-to-back mà không sử dụng tiền của riêng bạn.
Tất nhiên, yêu cầu đầu tiên là bạn có một giao dịch bán buôn có lợi nhuận được thiết lập. Bạn phải có tài sản đầu tiên được mua với giá hợp lý và một nhà đầu tư sẵn sàng mua nó từ bạn với lợi nhuận tốt. Lợi nhuận cần phải đủ để trang trải một khoản phí sẽ được yêu cầu để bạn sử dụng tiền của người khác để có được thỏa thuận đầu tiên đóng cửa để bạn có thể đóng lần bán thứ hai cho nhà đầu tư của mình.
Tài trợ giao dịch là quá trình nhận khoản vay ngắn hạn để tài trợ một giao dịch với lần theo dõi tiếp theo để bán tài sản trong cùng một ngày hoặc trong vòng 24 giờ thường. Người cho vay giao dịch sẽ đặt tiền với công ty tiêu đề cần thiết để đóng giao dịch đầu tiên.
Khi giao dịch đó kết thúc, bạn chuyển sang giao dịch thứ hai, thường được lên lịch ngay sau giao dịch đó. Tuyên bố kết thúc giao dịch đó sẽ phản ánh khoản thanh toán cho người cho vay giao dịch đối với số tiền họ đã cho vay trong giao dịch đầu tiên cộng với khoản phí của họ. Số tiền này thường tối thiểu là 2.500 đô la và cũng có thể dựa trên phần trăm số tiền được cho vay. Bạn nhận được số dư và lợi nhuận của bạn.