Báo giá đó đã nhiều thập kỷ nhưng vẫn giữ đúng ngày hôm nay. Mặc dù hôm nay là tất cả những cơn thịnh nộ trên truyền hình, bài viết này không phải là về việc buôn bán bất động sản hoặc lật đổ nhà cửa .
Đúng, có tiền được thực hiện trong những hoạt động đó, đôi khi rất nhiều tiền, nhưng đó là lợi nhuận ngắn hạn. Nếu bạn tái đầu tư nó trong một bất động sản cho thuê dài hạn, sau đó lật có thể là một công cụ tuyệt vời.
Bài viết này nói về việc xây dựng và phát triển danh mục bất động sản theo thời gian sẽ tạo ra một lối sống hưu trí giàu có thông qua dòng tiền. Với nhiều tài sản cho thuê mỗi tạo ra dòng tiền tích cực, bạn có thể tài trợ cho quỹ hưu trí của bạn theo phong cách và không lo lắng về nhiều yếu tố kinh tế đe dọa phần lớn các nhà đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu.
Không bao giờ là quá muộn để bắt đầu. Nếu bạn còn trẻ, bạn có thể xây dựng một khoản thanh toán xuống để mua bất động sản cho thuê đầu tiên của bạn và bắt đầu phát triển danh mục bất động sản của bạn trong những năm qua cho đến khi bạn nghỉ hưu. Nếu bạn đang ở giai đoạn 5 đến 10 năm trước khi nghỉ hưu, bạn có thể chuyển đổi tài sản trong các khoản đầu tư thấp hơn vào bất động sản cho thuê và tăng thu nhập hàng tháng của bạn.
Nếu bạn đã ở hoặc đã qua tuổi nghỉ hưu, bạn có thể làm điều tương tự.
Điều gì tạo nên một đầu tư bất động sản cho thuê nhà ở tuyệt vời?
Trước khi bạn bị cuốn vào suy nghĩ mỗi một trong những yếu tố này phải hoàn hảo trước khi bạn mua một tài sản cho thuê, biết rằng nó hiếm khi xảy ra. Mục tiêu của bạn là cố gắng tối đa hóa từng điều này một cách tốt nhất mà bạn có thể, và đôi khi người ta có thể quan trọng hơn những người khác.
Dưới đây là các yếu tố mà bạn tìm kiếm trong một khoản đầu tư cho thuê nhà ở tuyệt vời, một gia đình hoặc chung cư:
- Địa điểm: Có, bạn có thể nói nó ba lần, vì bất động sản là tất cả về vị trí. Bạn sẽ không muốn thuê một căn nhà ở giữa một bãi đậu xe siêu thị, nhưng gần một vành đai xanh hoặc công viên cho trẻ em của bạn có thể vừa phải.
- Tính khả dụng: Vị trí là một phần của yếu tố này. Tuy nhiên, nếu một ngôi nhà ở một vị trí tuyệt vời, nhưng sự cạnh tranh là cứng, nó có thể không phải là đầu tư tốt nhất. Khi có nhiều dịch vụ cho thuê và chủ sở hữu đang cung cấp các ưu đãi, thì đó có thể không phải là thời điểm thích hợp. Khi có ít thuê sẵn, không chỉ bạn có thể giữ tài sản bị chiếm đóng tốt hơn, bạn có thể yêu cầu tiền thuê cao hơn cùng một lúc.
- Chi phí: Điều này là tương đối, vì thuế tài sản là một khoản chi phí lớn, nhưng một số khu vực cho thuê giá cao vì các tiện nghi trong khu vực, vì vậy thuế cũng cao hơn. Nếu bạn có thể bù đắp chi phí với dòng tiền hàng tháng còn lại, thì đó là một tích cực.
- Đánh giá cao: Mặc dù dòng tiền là sự cân nhắc chính, sự đánh giá cao về giá trị theo thời gian là rất quan trọng. Có hai cách mà bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong một tài sản cho thuê, đánh giá cao về giá trị và thanh toán thế chấp. Việc tận dụng thông minh các khoản đầu tư của bạn có thể được sử dụng để phát triển danh mục đầu tư của bạn bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu trong các tài sản thuộc sở hữu.
Đây là những cân nhắc chính của bạn, tất nhiên, bạn sẽ nhìn vào tuổi của tài sản, dự kiến sửa chữa theo thời gian và bất kỳ cải tiến cần thiết là tốt.
Vị trí và quy trình mua lại thuộc tính cho thuê
Bạn đã sẵn sàng bắt đầu và mua bất động sản cho thuê đầu tiên của mình. Bạn có khoản thanh toán xuống cho phạm vi giá mong muốn của mình và bạn muốn đưa ra quyết định mua hàng được thông báo.
- Biết khu vực thị trường của bạn: Dành thời gian để phân tích kỹ lưỡng khu vực thị trường của bạn. Bạn có thể có một khu vực hoặc khu vực cụ thể trong tâm trí, nhưng bạn muốn mở rộng nghiên cứu của mình để có kiến thức bạn cần để so sánh các thuộc tính có thể có. Tìm hiểu những thuộc tính nào đang bán tốt trong phạm vi giá của bạn. Thực hiện một số nghiên cứu tại tòa án cho các khu vực mà nhà đang bán để lấy tiền mặt. Các nhà đầu tư là những người mua tiền mặt bình thường, vì vậy bạn sẽ biết các lĩnh vực đầu tư khác, một số rất có kinh nghiệm, đang mua vào.
- Tìm hiểu cách đánh giá các thuộc tính: Tìm hiểu cách các đại lý bất động sản thực hiện CMA, Phân tích thị trường so sánh . Điều đầu tiên các nhà đầu tư thành công nhất sẽ cho bạn biết là mua dưới giá trị thị trường. Điều này khóa lợi nhuận tại bảng đóng cửa. Nó cũng giúp dễ dàng tạo ra dòng tiền có thể chấp nhận được khi thanh toán thế chấp thấp hơn.
- Phân tích cho thuê và cạnh tranh: Tìm hiểu về phương tiện truyền thông địa phương nơi cho thuê được quảng cáo, cả in và trực tuyến trong Craigslist. Khi bạn đang nghiên cứu một vùng lân cận, hãy nhận số tiền thuê trung bình cho loại thuộc tính bạn đang cân nhắc mua. Có bao nhiêu người có sẵn, là chủ sở hữu cung cấp các ưu đãi như tháng miễn phí? Biết những gì bạn có thể mong đợi cho thuê.
- Chi phí làm móng: Chi phí ở đây là những chi phí bình thường như sửa chữa bình thường (ngân sách), thuế bất động sản, bảo hiểm, vv sẽ áp dụng cho mọi tài sản trong một khu vực. Một sai lầm ở đây cũng tệ như bị khóa vào tiền thuê nhà dưới một thị trường trong một năm; vứt bỏ lợi nhuận. Điều kiện của tài sản thực tế bạn đang xem xét là một điều riêng biệt, mặc dù bạn sẽ muốn ngân sách cho sửa chữa rõ ràng bạn biết sẽ đến cho một tài sản cũ.
- Xác định vị trí các thương lượng và đàm phán một thỏa thuận: Phần tiếp theo sẽ nói về việc tìm kiếm các giao dịch bất động sản cho thuê tốt nhất, nhưng nó là một phần của quá trình này rất quan trọng đối với lợi nhuận lâu dài. Nếu bạn đang trả tiền bán lẻ, trong suốt thời gian sở hữu, bạn sẽ mất lợi nhuận.
Đó là những phần của quá trình định vị, nhưng đây là một số nguồn cụ thể cho các giao dịch tốt nhất.
Cho thuê bất động sản Danh mục đầu tư
Chúng ta đều biết về nhà bị tịch thu và những giao dịch tuyệt vời mà đôi khi có thể được tìm thấy. Tuy nhiên, thời hoàng kim của nhà bị tịch thu lớn với chủ sở hữu tại chỗ là hơn cho vụ tai nạn gần đây. Nhiều người trong số các nhà bị tịch thu bạn sẽ tìm thấy ngày hôm nay sẽ ở trong tình trạng nghèo, một số bỏ trống trong một năm trở lên. Điều này không có nghĩa là bạn không nên liên tục theo dõi nhà bị tịch thu thông qua các trang web như RealtyTrac.com. Họ vẫn đang xảy ra và bạn có thể lấy một cái tốt trong điều kiện cho thuê ngay bây giờ và sau đó.
- Chủ sở hữu bị nạn: Thường xuyên theo dõi các phương tiện truyền thông và các nguồn trực tuyến cho những người đang gặp nạn. Đây là những người vì lý do tài chính phải bán nhà của họ một cách vội vàng và trong một tình huống có thể dẫn đến việc bạn mua dưới giá trị thị trường hiện tại. Có lẽ họ có chi phí y tế, đã bị sa thải tại nơi làm việc, hoặc họ cần phải chuyển sang làm việc vội vã. Thực hiện tìm kiếm từ khóa trên Craigslist cho danh sách của chủ sở hữu với các cụm từ như "phải bán", "lấy tất cả phiếu mua hàng", v.v.
Pre-nhà bị tịch thu: Pre-nhà bị tịch thu hiện tại một cơ hội cho các nhà đầu tư để xác định vị trí tài sản trước khi tịch biên nhà mà họ có thể mua tại một giảm giá cho giá trị thị trường đầy đủ. Realtytrac.com và các trang web khác có phần chỉ dành cho các danh sách này.
Làm việc với các nhà bán buôn tốt và các nhà đầu tư sửa lỗi: Các nhà bán buôn bất động sản giỏi những gì họ làm có thể là một nguồn tuyệt vời cho các ngôi nhà cho thuê. Nếu họ hiểu vai trò của họ trong việc bán cho các nhà đầu tư bất động sản cho thuê, họ biết rằng bạn muốn mua dưới giá trị thị trường hiện tại và rằng các tài sản nên sẵn sàng cho thuê. Sửa chữa và lật nhà đầu tư cũng bán chủ yếu cho người mua tài sản cho thuê, vì vậy họ biết những gì bạn muốn và chắc chắn cung cấp một tài sản sẵn sàng cho thuê.
Lather, rửa sạch, lặp lại và cuộn lên
Một khi bạn tìm thấy niche của bạn và trau dồi kỹ năng của bạn, chỉ cần tiếp tục làm điều tương tự hơn và hơn, thêm vào danh mục đầu tư cho thuê của bạn. Khi bạn thanh toán các khoản thế chấp, bạn có thể muốn tận dụng vốn chủ sở hữu, nhưng làm như vậy rất cẩn thận và không quá chi tiêu. Nhiều nhà đầu tư đã rơi vào vụ tai nạn năm 2007 vì họ đã bị thừa kế và không thể duy trì tiền thuê để tiếp tục thanh toán tiền thế chấp.
Hãy xem Sàn giao dịch hoãn lại thuế 1031 để bán tài sản sinh lời để tài trợ cho các tài sản lớn hơn hoặc nhiều hơn để phát triển danh mục bất động sản của bạn.