Mua ngay, ra ngoài nhanh chóng, tin tưởng nhóm của bạn
Có nghĩa là gì để lật một ngôi nhà?
Lật nhà có nghĩa là bạn đang mua một căn nhà với mục đích bán nó, thường là nhanh chóng, vì lợi nhuận.
Đây không phải là chiến lược mua và nắm giữ dài hạn. Bán tài sản cho nhiều hơn bạn mua nó cho không nhất thiết có nghĩa là bạn sẽ tạo ra lợi nhuận.
Ví dụ, bạn mua một ngôi nhà với giá 200.000 đô la và đặt trong số tiền trị giá 50.000 đô la. Nếu bạn bán nhà với giá 240.000 đô la, nhiều hơn số tiền bạn mua, bạn sẽ thực sự bị mất tiền khi bạn tính đến chi phí cải tạo, cũng như chi phí bổ sung để giữ tài sản và bán tài sản.
Loại tài sản nào có thể được lật?
Loại tài sản phổ biến nhất được lật là một ngôi nhà gia đình duy nhất. Tuy nhiên, hầu như bất kỳ loại bất động sản nào cũng có thể được lật về lợi nhuận. Điêu nay bao gôm:
- Nhà đa gia đình : Cơ hội lật đổ bao gồm cải tạo các đơn vị hiện có hoặc bổ sung thêm các đơn vị để làm cho tài sản có giá trị hơn cho người mua tiềm năng.
- Tài sản được sử dụng hỗn hợp: Điều này có thể liên quan đến việc cải tạo hoặc bổ sung cho không gian bán lẻ, không gian dân cư hoặc cả hai.
- Bất động sản bán lẻ : Cải tạo không gian cho phù hợp với nhu cầu cụ thể, chẳng hạn như nhà hàng, thẩm mỹ viện hoặc cửa hàng tổng hợp.
- Đất đai : Đi qua quy trình phân vùng để được phê duyệt cho một mục đích cụ thể, chẳng hạn như khu dân cư hoặc bán lẻ. Việc phê duyệt quy hoạch có thể là một quá trình dài, tùy thuộc vào cách nhanh chóng và dễ dàng của bộ phận xây dựng trong thị trấn là làm việc cùng.
Khóa 1: Mua ở mức giá phù hợp
Bạn kiếm tiền khi mua hàng. Không quan trọng bạn cải tạo nhà ở mức độ nào nếu bạn bỏ quá nhiều tiền ngay từ đầu, nó sẽ khó khăn hơn nhiều để tạo ra lợi nhuận.
Xác định giá trị sau khi sửa chữa - ARV
Bạn đang cố gắng xác định số tiền bạn có thể mua tài sản để kiếm lợi nhuận. Vì vậy, bạn cần phải làm việc lạc hậu.
Điều đầu tiên bạn cần làm là xác định giá trị sau khi sửa chữa của tài sản. Đây là những gì bạn tin rằng ngôi nhà sẽ có giá trị sau khi bạn đã hoàn thành tất cả các cải tạo trên tài sản.
Bạn sẽ cần phải xem xét giá bán gần đây cho các tài sản có thể so sánh trong khu vực. Trong khi nhìn vào so sánh không phải là một khoa học chính xác, nó sẽ giúp cung cấp cho bạn một ballpark của giá trị của nhà. Nếu nhà của bạn là một giường bốn, hai tắm thuộc địa, bạn sẽ muốn nhìn vào các thuộc địa có kích thước tương tự đã được bán trong năm qua. Bạn sẽ cần điều chỉnh các yếu tố nhất định như:
- Cảnh quay vuông: Hai ngôi nhà có thể có cùng số giường và phòng tắm, nhưng một ngôi nhà có thể rộng hơn 1.000 feet vuông.
- Chất lượng của cải tạo: Nhìn vào các vật liệu được sử dụng trong việc cải tạo. Đây có phải là điều người mua hiện tại đang tìm kiếm không?
- Địa điểm: Một số khu vực của thị trấn sẽ tốt hơn những khu vực khác: khu học chánh tốt hơn, đường phố yên tĩnh hơn.
- Kích thước lô: Lô lớn hơn sẽ có giá trị hơn.
- Các tiện nghi: Nhà có điều hòa không khí trung tâm, một hồ bơi trong đất, tầng hầm hoàn thành hoặc một bộ tổng thể?
Một khi bạn đã xem xét các tài sản so sánh, bạn sẽ có thể đến với một loạt những gì nhà sẽ có giá trị một khi bạn đã hoàn thành việc nâng cấp của bạn. Đây là Giá trị Sau khi Sửa chữa.
Trừ chi phí của bạn
Để mua bất động sản với mức giá hợp lý, bạn cần phải xác định số tiền bạn tin bạn sẽ chi cho nhà.
- Chi phí đóng cửa mua hàng: Bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu, thanh tra nhà, phí luật sư, khảo sát, phí ngân hàng, phí ghi âm: chứng thư và thế chấp.
- Chi phí xây dựng: Giấy phép từ thị trấn, chi phí nguyên liệu, chi phí lao động.
- Giữ chi phí: Thanh toán bảo hiểm, thuế, thanh toán trên bất kỳ khoản vay nào, chi phí tiện ích có thể có.
- Chi phí đóng cửa bán: Lệ phí luật sư, thuế chuyển nhượng bất động sản, phí môi giới bất động sản, phí ghi: chứng thư và thế chấp, phí kiểm tra thị trấn: có thể Chứng nhận , CO, nếu thị trấn yêu cầu, tín dụng của người mua: thanh tra nhà của người mua sẽ tìm mọi thứ sai với thuộc tính, vì vậy, người mua có thể sẽ yêu cầu tín dụng từ bạn để khắc phục những điều này.
Động cơ lợi nhuận của bạn là gì?
Bạn có thể sẽ không trải qua tất cả công việc và rủi ro lật đổ một ngôi nhà để kiếm được $ 5,000. Vì vậy, bạn phải xác định mục tiêu lợi nhuận lý tưởng của bạn từ lật. Khi tất cả được nói và làm bạn muốn kiếm được 20.000 đô la? 50.000 đô la? 100.000 đô la? Biết số tiền bạn muốn thực hiện sẽ giúp bạn xác định mức giá mà bạn có thể mua nhà.
Bạn cũng nên lưu ý rằng bạn có thể phải trả thuế lợi tức vốn cho bất kỳ lợi nhuận nào bạn thực hiện. Tùy thuộc vào khung thu nhập của bạn, bạn có thể không phải trả gì hoặc có thể phải trả 20% lợi nhuận của bạn cho Bác Sam. Bạn có thể trì hoãn chi phí này bằng cách thực hiện Giao dịch 1031.
Xác định giá mua lý tưởng
Bây giờ bạn đã xác định Giá trị sau khi sửa chữa cho tài sản, chi phí ước tính liên quan đến việc cải tạo tài sản và số tiền bạn muốn thực hiện, bạn có thể xác định số tiền tối đa bạn sẵn sàng trả cho tài sản.
Sau khi sửa chữa giá trị
- Chi phí Trừ đi
- Động lực lợi nhuận
= Giá mua lý tưởng
Đây là điểm mà bạn đưa ra đề nghị của bạn và hy vọng nó được chấp nhận. Bạn đã trải qua rất nhiều công việc để đến con số này, vì vậy đừng bị ảnh hưởng bởi Realtors nói với bạn nếu bạn tăng giá chào bán của bạn, tài sản là của bạn. Mỗi đô la nhiều hơn bạn trả cho tài sản là một đồng đô la của lợi nhuận tiềm năng mà bạn đang mất. Hãy nhớ rằng, bạn là tiền của bạn khi mua hàng.
Khóa 2: Nhận ra nhanh chóng
Mục đích của việc lật đổ bất động sản là tạo ra lợi nhuận và làm cho lợi nhuận này càng nhanh càng tốt. Bất kỳ nhà đầu tư tốt nào cũng biết rằng thị trường bất động sản có thể bật một xu. Bất kỳ số lượng các yếu tố có thể làm giảm đáng kể giá trị tài sản của bạn. Điêu nay bao gôm:
- Tăng lãi suất: Khi lãi suất cao, mọi người không thể chi tiêu nhiều cho nhà. Nó làm giảm sức mua của họ bởi vì thanh toán thế chấp hàng tháng của họ sẽ cao hơn. Khi lãi suất tăng, giá nhà sẽ đi xuống để điều chỉnh cho sự sụt giảm sức mua này.
- Thay đổi mùa: Mùa mua nhà cao nhất vào những tháng mùa hè khi trẻ em nghỉ học. Các gia đình muốn di chuyển trước khi năm học mới bắt đầu. Nếu bạn không thể lật đổ thị trường vào đầu mùa xuân / mùa hè, bạn có thể tự mình phải trả nhiều tiền.
- Tăng hàng tồn kho: Một yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của nhà bạn là hàng tồn kho dư thừa trong khu vực. Một lý do có thể xảy ra là nếu một công ty lớn trong thị trấn đóng cửa, và mọi người bắt đầu đưa ngôi nhà của họ vào thị trường của họ để họ có thể di dời. Chỉ có rất nhiều người mua cho một phòng ngủ 3, 2 phòng tắm $ 250.000 trang trại. Nếu có năm trên thị trường, bạn có thể phải giảm giá của bạn để bán nó nhanh chóng.
- Nhà bị tịch thu hoặc bán hàng ngắn trong khu vực: Thật không may, bạn không thể kiểm soát hàng xóm của bạn. Bán hàng ngắn và nhà bị tịch thu trong khu vực sẽ làm giảm giá trị của nhà bạn.
- Thiên tai: Bạn cũng không thể kiểm soát Mẹ Thiên nhiên . Cơn bão, lốc xoáy và cháy rừng có thể tàn phá các khu vực, khiến cho giá cả nhà bằng nhau trong tình trạng hỗn độn.
- Xếp hạng trường thấp hơn: Nếu xếp hạng hệ thống trường học giảm xuống, khu vực lân cận sẽ trở nên ít hấp dẫn hơn đối với người mua tiềm năng.
- Nền kinh tế chậm chạp: Khi nền kinh tế sụp đổ, do đó, làm giá nhà. Ít người hơn có thể mua nhà, và những người đang tìm kiếm để chi tiêu ít hơn.
- Các vấn đề môi trường / Đường dây điện: Mức radon cao hoặc các hóa chất khác trong đất, đường dây điện được xây dựng ở sân sau hoặc đường ống chạy qua thị trấn sẽ làm cho nhà bạn khó bán hơn cho đồng đô la hàng đầu.
Phím 3: Nhóm bạn làm việc có thể thực hiện hoặc phá vỡ bạn
Flips thuộc tính thành công được thực hiện nhanh chóng và được thực hiện với mức giá phù hợp. Thuê nhà thầu sai, nhà thiết kế hoặc Realtor có thể nhanh chóng biến một flip thành một flop. Lý tưởng nhất, bạn sẽ có một đội ngũ cá nhân đáng tin cậy tại chỗ trước khi bạn đóng cửa tài sản để bạn không lãng phí thời gian.
Nhà thiết kế
Nếu bạn định thuê một nhà thiết kế để cải tạo, bạn cần đảm bảo rằng người đó quen với khu vực này. Điều cuối cùng bạn muốn làm là cải thiện quá mức. Không phải nhà nào cũng cần đá cẩm thạch Calcutta và sàn gỗ cứng Brazil. Bạn có thể kiếm tiền tuyệt vời với một kế hoạch sàn tuyệt vời và thiết kế sạch sẽ. Nhà bếp và phòng tắm bán nhà, nhưng hầu hết người mua sẽ không biết sự khác biệt giữa một vòi nước $ 400 và một $ 40 một.
Việc biết thị trường cũng sẽ giúp xác định loại người mua nào đang tìm kiếm trong lĩnh vực này. Khu vực này có thu hút nhiều người độc thân, cặp mới cưới, gia đình trẻ có con nhỏ, gia đình được thành lập hoặc làm tổ trống không? Điều này sẽ giúp xác định cách tiếp cận tốt nhất để cải tạo. Bạn có nên thêm phòng ngủ khác không? Tập trung vào một phòng gia đình cho trẻ em? Là một bộ tổng thể sẽ được rút ra chính?
Nhà thầu
Điều này bao gồm thợ điện, thợ ống nước, thợ mộc, thợ lợp mái, nhà thầu HVAC, họa sĩ, pavers và bất kỳ ai khác mà bạn có thể cần. Bạn muốn nhận được nhiều giá thầu để bạn có được mức giá tốt nhất, nhưng bạn cũng muốn kiểm tra bằng chứng xác thực vì giá tốt nhất không phải lúc nào cũng là công việc có chất lượng tốt nhất. Bạn có thể nghĩ rằng bạn có một mức giá tuyệt vời trong đầu nhưng sẽ gió lên chi tiêu nhiều thời gian và tiền bạc cố gắng để sửa chữa công việc kém chất lượng của một nhà thầu.
Hãy chắc chắn rằng các nhà thầu hiểu được các giấy phép cần thiết phải được đưa ra với thị trấn cho việc cải tạo sẽ được thực hiện. Thị xã mất bao lâu để xử lý giấy phép? Có bất kỳ vấn đề quy hoạch nào phải được phê duyệt không? Cho phép các vấn đề với thị trấn có thể nắm giữ công việc trong nhiều tháng và nhanh chóng giảm bớt bất kỳ lợi nhuận tiềm năng nào.
Các nhà thầu cũng nổi tiếng vì “đánh giá thấp” công việc sẽ mất bao lâu. Hãy chắc chắn rằng bạn có một thời hạn thiết lập với các nhà thầu cho công việc được hoàn thành. Bạn cũng nên bao gồm một quỹ dự phòng trong ngân sách của bạn cho những công việc chưa hoàn thành đúng thời hạn.
Realtors
Bạn sẽ bán với một Realtor hoặc cố gắng bán tài sản cho mình. Nếu bạn bán với một Realtor, hãy nhớ đến yếu tố hoa hồng của họ khi bán hàng.
Khi chọn một Realtor, bạn phải chắc chắn rằng họ biết thị trường nơi bạn đang cố gắng bán nhà. Ngay cả khi bạn đã làm việc với Realtor trong quá khứ, họ có thể không phù hợp nhất cho thị trường cụ thể đó.
Ngoài ra, nhiều Realtors chỉ đơn giản quan tâm đến việc bán nhanh và không nhất thiết phải bán nhà cho đồng đô la hàng đầu. Hãy chắc chắn rằng bạn đã thực hiện nghiên cứu của riêng bạn và bạn cảm thấy thoải mái với số Realtor cảm thấy bạn có thể nhận được cho nhà. Bạn muốn bán hàng nhanh chóng, nhưng bạn cũng không muốn để lại quá nhiều tiền trên bàn.