Một thương lượng Foreclosure với Ngân hàng - Một ví dụ thực tế đời sống

Nó có thể bực bội, nhưng cũng rất thỏa mãn cuối cùng.

Đây là một bước từng bước thông qua một quá trình đàm phán thực tế, nơi tôi đã đại diện cho người mua giao dịch với một ngân hàng cho một tài sản tịch thu nhà. Bạn cũng nên biết rằng ngân hàng này đã mua khoản vay trong một gói từ người cho vay ban đầu thực tế, hoặc ít nhất một ngân hàng đang nắm giữ khoản vay đó khi mặc định xảy ra.

Đôi khi trong các cuộc đàm phán, mất hơn một tuần rưỡi, tôi đã thất vọng với việc bỏ qua các vấn đề của căn nhà mà họ đang cố gắng dỡ bỏ.

Foreclosure Facts

• Trong thời gian tốt hơn, giá trị của ngôi nhà này là giữa $ 225k và $ 300k.
• Giá niêm yết ban đầu của ngân hàng là $ 179k.
• Chúng tôi đã thực hiện đề nghị của chúng tôi sáu tháng hoặc lâu hơn sau khi nó được liệt kê ở mức 119.900 đô la.
• Trong một khu vực có luật pháp rất nghiêm ngặt về môi trường, nhà cần một hệ thống tự hoại mới trên rất nhiều quá nhỏ cho bất kỳ lĩnh vực lọc, do đó giữ xe tăng.
• Quá trình nhận phương sai cho việc giữ xe tăng mất 30-45 ngày, với kết quả không được đảm bảo.
• Ngân hàng rất rõ ràng trong tất cả các tài liệu của họ rằng họ không biết gì và không đại diện như điều kiện , và sẽ trả tiền để không sửa chữa.
• Chúng tôi đã nhận được một số ước tính ballpark ban đầu cho công việc tự hoại trước đề nghị đầu tiên của chúng tôi.

Đó là tình hình vào ngày chúng tôi đưa ra đề nghị. Không có đề nghị nào khác ngoài kia, mặc dù ngôi nhà đã được thể hiện một chút. Đó là trong tình trạng tốt đáng ngạc nhiên, đòi hỏi phải bổ sung một lò sưởi để chiếm ngay lập tức nếu nhiễm trùng là đúng.

Hãy xem qua quy trình với các điểm chính cơ bản và các mục quan trọng:

• Cung cấp 108.000 đô la với 20% tài trợ.
• Tùy thuộc vào việc cấp phương sai tự hoại.
• Tùy thuộc vào người bán trả $ 10.000 cho việc cài đặt tự hoại trước khi đóng cửa, vì người cho vay mới yêu cầu điều đó.

Đó là những điểm nổi bật của lời đề nghị, và nó khá táo bạo, vì nhà đang ăn cắp ở mức giá đầy đủ, ngay cả khi bị nhiễm trùng phải được thay thế sau khi đóng cửa với chi phí của người mua.

Tuy nhiên, người này không có tiền mặt để làm điều đó, vì vậy chúng tôi cần nó được thực hiện bởi người bán, hoặc ít nhất là tài trợ trong giá cả.

Mục của Contention

• Ngân hàng sẽ chỉ sử dụng biểu mẫu phiếu mua hàng phản đối, nhắc lại mọi mục thương lượng trong mỗi mục, máy tính được tạo.
• Ngân hàng muốn có ngày đóng cửa quá sớm để đảm bảo phương sai có thể được chấp thuận và được cài đặt tự động trước khi đóng và họ muốn $ 100 / ngày từ người mua nếu chúng tôi đã qua ngày đó "không có lỗi của người bán".
• Lần truy cập đầu tiên của họ lặp lại rằng họ sẽ không trả tiền cho một cuộc khảo sát, nhưng sẽ ghi có cho người mua $ 1500 về chi phí đóng cửa của họ.
• Đầu tiên của họ được cung cấp để trả tiền không có gì đối với việc cài đặt tự hoại.
• Quầy đầu tiên của họ ở mức giá niêm yết đầy đủ là 119.900 đô la.

Tôi sẽ không đi qua tất cả các quầy, nhưng các cuộc đàm phán của chúng tôi tập trung vào giá bán, chi phí tự hoại, chi phí khảo sát / đóng cửa và mệnh đề thiệt hại 100 đô la / ngày trong thời gian ngắn cho đến khi đóng cửa. Mỗi truy cập từ chúng tôi yêu cầu nhiều hơn và để loại bỏ bất kỳ khoản thanh toán thiệt hại nếu người mua không thể nhận được các mục được thực hiện trong thời gian do sự chậm trễ tại quận.

Cuối cùng, nó mất một số sáng tạo để có được thỏa thuận được thực hiện, và chúng tôi đã có được thỏa thuận thực hiện. Đây là cách chúng tôi thực hiện truy cập cuối cùng của chúng tôi, và họ đã trở lại với một OK trên đó:

• Giá bán là $ 120,500, mặc dù chúng tôi đã có trong quá trình nhận được tất cả các con đường xuống đến $ 112,000. Bạn sẽ thấy lý do tại sao.
• Người bán sẽ trả một khoản phí lên tới 1500 đô la để thực hiện quy trình phương pháp tự hủy.
• Người bán sẽ trả $ 10.000 cho một hệ thống tự hoại mới.
• Người bán sẽ trả $ 500 đối với chi phí đóng cửa của người mua. Và, ngày kết thúc đã được mở rộng.

Như bạn có thể thấy, bằng cách gửi truy cập cuối cùng của chúng tôi cho họ với giá bán tăng từ $ 112,000 với hầu như không có nhượng bộ khác, chúng tôi đã nhận chúng để lấy nó và bao ra $ 12,000. Đó là giá bán ròng 108.500 đô la, nhưng người mua sẽ không cần thêm bất kỳ khoản tiền nào so với mức 20% cho thanh toán xuống và các chi phí đóng khác. Đó là một thỏa thuận tuyệt vời cho khách hàng, những người sẽ đóng cửa trên một ngôi nhà đã sẵn sàng để sống với khoảng $ 50k + trong vốn cổ phần ngay lập tức.

Vấn đề là không bao giờ bỏ thuốc lá với một ngân hàng. Miễn là họ tiếp tục quay lại với phiếu mua hàng phản đối, bạn cũng làm như vậy.

Tại một số điểm, bạn sẽ thực hiện một thỏa thuận, và nó có thể tốt hơn bạn mong đợi.