Đòn bẩy là việc sử dụng các công cụ tài chính khác nhau hoặc vốn vay để mua và / hoặc tăng lợi tức đầu tư tiềm năng - thuật ngữ này được sử dụng trên cả Phố Wall và trên thị trường bất động sản đường phố chính.
Ví dụ dễ nhất cho bất động sản là một thế chấp, nơi bạn đang sử dụng tiền của riêng bạn để tận dụng việc mua hàng. Trong hầu hết các trường hợp, thanh toán 20% (và lịch sử tín dụng tốt) giúp bạn 100% tài sản và nhà bạn muốn . Một số chương trình thế chấp thậm chí có thể cho phép bạn đặt xuống ít hơn.
Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản , bạn có thể hoạt động trong một quan hệ đối tác và các đối tác có thể đang chiếm hết một số tiền hoặc người bán có thể sẵn lòng tài trợ cho một số giá mua của tài sản mà họ đang bán. Tất cả là những ví dụ về đòn bẩy
Ví dụ về đòn bẩy
Hãy nói rằng bạn đã tìm kiếm một ngôi nhà trong một khu phố lớn. Bạn tìm thấy 2 tài sản: một ngôi nhà 500.000 đô la mà bạn sẽ cần một khoản thế chấp và một ngôi nhà trị giá 100.000 đô la mà bạn có thể mua hoàn toàn.
Tình huống 1: Bạn tiến lên phía trước với nhà 500.000 đô la, ngân hàng và họ sẽ cho bạn khoản thế chấp 400.000 đô la nếu bạn giảm 100.000 đô la hoặc 20%. Giả sử rằng bất động sản trong lĩnh vực này tăng lên có lẽ 5% một năm, trong 12 tháng đầu tư trị giá 525.000 USD.
Kịch bản 2: Bạn mua nhà 100.000 đô la hoàn toàn không có thế chấp và bạn không nợ ai cả. Nếu thị trường bất động sản tăng 5% một năm, trong 12 tháng đầu tư của bạn trị giá 105.000 đô la.
Trong kịch bản 1, đòn bẩy làm việc có lợi cho bạn, tăng giá trị đầu tư bất động sản của bạn. Nhưng, nếu giá bất động sản giảm 5% trong năm đầu tiên, Kịch bản 1 sẽ mất 25.000 đô la. Kịch bản 2 có thể đã giảm xuống chỉ 5.000 USD.
Những điều cần tránh khi sử dụng đòn bẩy bất động sản
Được sử dụng đúng cách, đòn bẩy bất động sản có thể là một công cụ hiệu quả cho các nhà đầu tư bất động sản để tăng lợi tức đầu tư của họ. Điều quan trọng là để tránh đưa ra quyết định mà không xem xét đúng đắn các lĩnh vực rủi ro trong đòn bẩy. Tránh những hành vi nguy cơ cao này và bạn có cơ hội thành công tốt hơn trong việc sử dụng đòn bẩy bất động sản.
01 - Đếm trên mức cao của sự đánh giá cao
Ngay cả khi tài sản đã được đánh giá cao ở mức 12% đến 20% trong một số năm, thì tỷ lệ đó vẫn tiếp tục là một đề xuất cực kỳ nguy hiểm. Nó có thể khiến bạn trả quá nhiều tiền cho các tài sản, hy vọng sẽ nhận ra sự khác biệt khi bán từ sự đánh giá cao. Nếu nó không xảy ra, bạn đang bị thua lỗ hoặc tệ hơn.
Khi bạn lên kế hoạch đầu tư bất động sản có đòn bẩy của mình, ít nhất, ở ba kịch bản: tốt nhất; tồi tệ nhất; và rất có thể.
02 - Kết thúc với quá cao thanh toán
Nó có vẻ giống như một khoản đầu tư lớn để kiểm soát một tài sản với một khoản thanh toán rất nhỏ. Bạn đang xem xét các con số và thấy lợi tức đầu tư thực sự cao do tiền mặt thấp của bạn.
Vấn đề là các khoản thanh toán cao hơn có đòn bẩy cao hơn. Ví dụ: nếu đây là một khoản thế chấp, bạn có thể dựa vào việc phải thực hiện thanh toán hàng tháng và bạn càng vay nhiều thì thanh toán hàng tháng càng cao.
Thị trường có nên làm mềm hoặc tài sản của bạn trải qua vị trí tuyển dụng cao hơn dự kiến hoặc thua lỗ tín dụng, bạn có thể thấy mình không thể duy trì những khoản thanh toán thế chấp cao hơn mà dường như tốt lúc đầu. Nếu bạn không thể làm cho các monthlies, đầu tư của bạn đang gặp nguy hiểm.
03 - Để kết quả tài chính tốt khi mua hàng kém
Nhiều nhà đầu tư đã nộp thừa một tài sản vì họ tìm thấy niết bàn trong một thiết lập tài chính đòn bẩy cao. Nói khác đi, chỉ vì bạn có thể có được một tài sản với rất ít tiền mặt không có nghĩa là đó là một sự mua tốt. Nhìn vào giá trị của tài sản trong bối cảnh xu hướng thị trường hiện tại và dự kiến. Tìm "so sánh" hoặc các thuộc tính khác như nó. Những gì họ đã bán cho? Bán gì trong khu vực?
Nếu tài sản là đắt đỏ, sự đánh giá sẽ tối thiểu hoặc tệ hơn, không tồn tại. Và khốn khổ cho bạn nếu thị trường tự hồi phục trong một thời gian. Tài sản đắt đỏ của bạn sẽ là một kéo đáng kể và bạn sẽ không thể dỡ bỏ nó mà không mất một mất mát.
04 - Quên dòng tiền đó là King
Nếu chỉ là một trong những hành vi "không" dính trong tâm trí của bạn, đây là một trong những bạn nên xem xét cẩn thận. Bạn có thể bỏ qua các lỗi trong bản án ở một hoặc nhiều mục khác ở đây nếu bạn có một điều tuyệt vời - dòng tiền tuyệt vời .
Nếu thu nhập cho thuê của bạn, trừ đi chi phí thế chấp và chi phí của bạn, sẽ mang lại tiền mặt tốt trong túi của bạn mỗi tháng, thì thực tế là tài sản không đạt được giá trị trong năm nay sẽ không đáng lo ngại về một sự kiện. Nhưng nếu tất cả các khoản đầu tư bất động sản của bạn đều giảm, bạn đang ở trong rất nhiều nước nóng.