- Vị trí
- Tài chính
- Sửa chữa
- Thị trường hiện tại
Đánh giá vị trí của tài sản
Vị trí là một trong những điều quan trọng nhất cần xem xét khi đánh giá một tài sản đầu tư tiềm năng. Nó có thể giúp bạn thực hiện một dự đoán giáo dục về tiềm năng của tài sản để đánh giá cao trong những năm qua.
Ví dụ, guru bất động sản Robert Kiyosaki nói về những lợi ích của việc mua một tài sản thu nhập gần một cộng đồng đại học. Lý do là, luôn luôn có một nguồn cung cấp phong phú của người thuê nhà, cha mẹ của học sinh thường sẽ trả tiền thuê nhà và bạn thường có thể tính tiền thuê cao hơn vì sự mong muốn của khu vực và tăng nhu cầu về căn hộ.
Những gì các khu phố là như
- Ở ngoại thành hay đô thị?
- Có gần các cửa hàng bán lẻ, trung tâm giao thông, bệnh viện và trường học không?
- Loại người thuê nhà nào muốn sống ở đó? (gia đình, người cao niên, người độc thân, tầng lớp trung lưu, v.v.)
- Có một nguồn cung cấp phong phú của người thuê trong khu vực?
- Nó gần nơi cư trú hiện tại của bạn? Nếu nó ở xa, bạn sẽ phải tính đến chi phí đi lại về chi phí tài chính từ chi phí đi lại và chi phí cơ hội từ năng suất bị mất.
- Khu phố có ổn định, mở rộng hay giảm sút không? Có rất nhiều tài sản trống hoặc có rất nhiều công trình xây dựng mới?
- Bạn có thấy một cơ hội để tăng trưởng trong tương lai không? Ví dụ, một tuyến đường sắt mới kết nối với một thành phố lớn đang được xây dựng, hoặc một công ty mới đang di chuyển đến khu vực này và tạo việc làm mới. Đây có thể làm tăng đáng kể sự mong muốn của vị trí.
Đánh giá tài chính của tài sản
Biết ngân sách của bạn
- Bạn có thể đầu tư bao nhiêu vào đầu tư này?
- Bao nhiêu bạn có thể đủ khả năng để mất?
- Nếu bạn cần thêm tiền, bạn sẽ lấy chúng từ đâu?
- Khoản thanh toán và lãi suất thế chấp hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu?
Nhìn vào giá trị của tài sản
- Yêu cầu xem tờ thu nhập và chi phí thực tế cho tài sản. Nếu không có sẵn, hãy đảm bảo bạn có thể dự đoán hợp lý chi phí vận hành.
- Tính thu nhập hoạt động thuần (NOI) cho tài sản.
- Tỷ lệ trống tiêu chuẩn cho khu vực của bạn là bao nhiêu?
- Tiền thuê dự kiến cho tài sản là gì?
- Chi phí bảo hiểm sẽ là bao nhiêu?
- Thuế là bao nhiêu?
- Chi phí bảo trì tài sản sẽ là bao nhiêu?
- Bạn đã xác định Tỷ lệ viết hoa của thị trường của bạn (Tỷ lệ vốn) chưa? Nếu bạn không biết về giá vốn của thị trường của bạn, bạn nên tham khảo ý kiến với một nhà môi giới bất động sản địa phương.
- Một khi bạn đã xác định tỷ lệ Cap, bây giờ bạn có thể chia NOI theo Cap Rate và nhận giá trị hiện tại của thuộc tính.
- Bạn đã thực hiện Phân tích thị trường so sánh (CMA) chưa?
- Những ngôi nhà có thể so sánh trong khu vực bán cho là gì? Cho dù bạn đang mua một tài sản cho thuê hoặc tìm cách lật một ngôi nhà, bạn sẽ muốn chắc chắn rằng bạn không trả quá cao cho tài sản.
Đánh giá những gì sửa chữa là cần thiết
Sửa chữa những gì bạn cảm thấy thoải mái với?
- Bạn có muốn một tài sản chỉ cần một áo sơn và thảm mới, bạn có OK với một số lượng vừa phải của công việc hoặc bạn cảm thấy thoải mái với một phục hồi đường ruột (ống nước mới, điện, sàn, tường, vv)
Bạn có thể đủ khả năng để thực hiện những sửa chữa này?
- Chi phí sửa chữa sẽ thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào việc bạn có thể tự mình làm hay nếu bạn cần thuê người khác làm việc đó.
- Ngân sách xây dựng của bạn cho vật liệu và nghề thủ công cũng sẽ thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào việc bạn đang đổi mới một triệu đô la nhà hoặc một tài sản cho thuê năm mươi nghìn đô la.
- Một nguyên tắc chung khác là, việc sửa chữa sẽ luôn tốn nhiều hơn mức bạn đã lên kế hoạch. Nếu bạn thuê một nhà thầu, một công việc hai tuần thường biến thành bốn tuần. Ngay cả khi bạn đang tự sửa chữa, chi phí có thể bị mất. Ví dụ, Bạn có kế hoạch để đưa lên tường mới trong một căn phòng với giá 800 đô la. Khi bạn mở các bức tường, bạn tìm thấy một sự phá hoại của mối và sự cần thiết không chỉ để tiêu diệt mà còn để tái khung các bức tường. Chi phí bất ngờ như thế này sẽ tăng lên nhanh chóng. Bạn sẽ không chỉ bị ảnh hưởng bởi ngân sách xây dựng cao hơn, mà bạn sẽ phải trả thêm chi phí tài chính, gọi là "chi phí mềm", để trả tiền thế chấp, thuế tài sản và bảo hiểm trên tài sản trống trong khi sửa chữa bổ sung này được hoàn thành.
Đánh giá đầu tư so với thị trường hiện tại
Cố gắng lật đổ một McMansion trong một cuộc suy thoái sẽ không phải là liên doanh dễ dàng nhất. Trong một cuộc suy thoái, mua một tài sản bị tịch thu để thuê cho người thuê nhà có thể là một đặt cược tốt hơn để thành công. Bạn cần phải nhìn vào những gì đang có xu hướng trong thị trường bất động sản và điều chỉnh kế hoạch của bạn cho phù hợp.
Nếu bạn mua McMansion và có tiền để giữ nó trong bảy năm cho đến khi bạn có thể bán nó cho một lợi nhuận, sau đó, có, nó có khả năng có thể là một đầu tư tốt. Một điều cần xem xét khi mua một tài sản là giá trị bán lại của nó. Tài sản được mong đợi cao là những tài sản có thể dễ dàng mua và bán bất kể thị trường. Chúng luôn luôn có nhu cầu. Hãy nghĩ chúng như những thứ cần thiết, như bánh mì và nước.
Mọi người không cần một ngôi nhà có hồ bơi và phòng chiếu phim. Mọi người cần một căn nhà với một phòng tắm sạch sẽ và một mái nhà mạnh mẽ. Bạn muốn tài sản của bạn thu hút số lượng người lớn nhất để bạn có số lượng người thuê và người mua tiềm năng nhất.