Hiểu số
Nếu sử dụng bất động sản là để tạo ra thu nhập từ tiền thuê hoặc cho thuê, phương pháp đánh giá hoặc định giá thu nhập thường được sử dụng nhất. Thu nhập ròng do tài sản tạo ra được sử dụng kết hợp với các yếu tố nhất định để tính giá trị của nó trên thị trường hiện tại nếu được bán.
Nó không chỉ là các nhà đầu tư trong tài sản quan tâm đến thu nhập ròng được tạo ra bởi các hoạt động.
Họ hầu như luôn luôn tìm kiếm tài chính và người cho vay sẽ cẩn thận kiểm tra chi tiết thu nhập và chi phí để chắc chắn nhất có thể rằng khoản đầu tư của họ được bảo vệ. Người cho vay muốn xem tiền thuê nhà bình thường vượt quá chi phí đủ để thực hiện thanh toán thế chấp với lợi nhuận còn lại cho chủ sở hữu.
Sử dụng tỷ lệ viết hoa (Tỷ lệ vốn) để ước tính giá trị
Khi sử dụng tỷ lệ vốn hóa để định giá tài sản thu nhập, thu nhập hoạt động ròng của tài sản được sử dụng và có mối quan hệ nghịch đảo giữa giá chào bán và tỷ lệ vốn hóa. Nói cách khác, tỷ lệ vốn hóa càng cao, giá chào bán càng thấp.
Sử dụng tổng số tiền thuê để ước tính giá trị
Tổng số tiền thuê hoặc GRM sử dụng tổng cho thuê của một tài sản chứ không phải là thu nhập hoạt động ròng được sử dụng với tỷ lệ cap. Có hai cách để tính toán này, vì có tổng thu nhập tiềm năng (GPI) và tổng thu nhập hoạt động (GOI).
Như có thể được nhìn thấy từ các tính toán của mỗi, ước tính giá trị tốt hơn nhiều bằng cách sử dụng tổng thu nhập hoạt động , như thiệt hại cho công suất và không thanh toán được xem xét.
Sau đó, điều kiện và chi phí tương lai phải được xem xét
Chủ quan hơn, nhưng rất quan trọng, đang xem xét tình trạng tài sản.
Vì cả hai phương pháp định giá thu nhập đều không xem xét tình trạng tài sản và chi phí sửa chữa lớn có thể xảy ra trong tương lai, những phương pháp này phải được xem xét khi đưa ra ước tính giá trị cuối cùng.
Khi mua một tài sản hiện có, nó có thể đã hoạt động rất hiệu quả, hoặc có thể có các vấn đề hoạt động đang làm giảm thu nhập ròng. Khi các nhà đầu tư đang đánh giá một dự án căn hộ là một ví dụ, tiền thuê nhà có thể không phải là tiền thuê nhà, và các chi phí có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức cần thiết.
Hãy nói rằng một chủ nhà đã được cho thuê nhượng bộ cho một số người thuê nhà để đổi lấy dịch vụ, hoặc chỉ vì họ đã có vấn đề và chủ nhà không muốn đuổi họ. Hoặc, chi phí sửa chữa và bảo trì thấp hơn so với tiêu chuẩn cho các tài sản tương tự. Chủ nhà có thể đã mệt mỏi với các nhiệm vụ quản lý hoặc không quan tâm đến các vấn đề đi xuống từ việc bảo trì kém.
Các nhà đầu tư kiểm tra mọi khía cạnh của hoạt động có thể thấy một cơ hội bởi vì số thuê không có thật. Họ thấy rằng việc cho người thuê nhà vào các đơn vị đó với giá thuê hiện tại đầy đủ sẽ tạo ra sự khác biệt đáng kể về lợi nhuận ròng, vì vậy họ muốn mua nó. Họ có thể thấy rằng các chi phí của tài sản không phải là họ nên được và tài sản đang rơi vào hư hỏng, vì vậy họ có thể vượt qua trên mua.
Các nhà đầu tư sắc nét và những người cho vay chắc chắn sẽ cẩn thận tách rời các tài chính của dự án để chắc chắn rằng những con số thực là những gì họ đang làm việc. Điều ngạc nhiên là có bao nhiêu thuộc tính thương mại nhỏ hơn bị quản lý sai. Giá thuê quá thấp, chi phí quá cao hoặc kết hợp cả hai. Các nhà đầu tư dừng lại ở các tính toán định giá cơ bản mà không cần đào sâu vào tiền thuê nhà và chi phí thường vượt qua các giao dịch tốt nhất hoặc trả quá cao cho các tài sản.
Biết phương pháp thu nhập, vì nó được sử dụng rất nhiều
Nếu bạn có kế hoạch làm việc với khách hàng của nhà đầu tư, hãy dành thời gian đáng kể nếu cần thiết để tìm hiểu phương pháp định giá thu nhập. Bạn không muốn người mua nhà đầu tư hoặc người bán của bạn sử dụng thuật ngữ mà bạn không nhận ra hoặc yêu cầu tính toán mà bạn không thể thực hiện.
Làm việc với các nhà đầu tư có thể khá bổ ích, vì thị trường bất động sản thích hợp này khá tích cực.
Bạn cũng sẽ xây dựng kinh doanh lặp lại tuyệt vời cũng như giới thiệu từ các khách hàng đầu tư hài lòng.
** Cập nhật: Tôi đang cập nhật bài viết này sau khi thị trường bất động sản sụp đổ và trong thời gian đó dường như là sự khởi đầu của sự phục hồi. Các thẩm định viên đã trở nên cực kỳ bảo thủ sau các vấn đề thị trường và đã được đổ lỗi cho việc làm chậm sự phục hồi của các tài sản không xứng đáng và sử dụng nhà bị tịch thu để so sánh. Tuy nhiên, có vẻ như họ đang trở lại với một con người thậm chí còn đang keel.