Khi một chủ doanh nghiệp mua một tòa nhà thương mại có thế chấp, người thế chấp có thể yêu cầu người mua phải có chính sách tài sản bao gồm điều khoản thế chấp tiêu chuẩn .
Đây là một ví dụ.
Thí dụ
Andy sở hữu thiết bị A-1, một công ty bán thiết bị gia dụng. Công ty của Andy vừa mới mua một nhà kho mới với một khoản thế chấp lấy từ Lucky Lending.
Khoản vay A-1 thu được từ Lucky Lending được bảo đảm bởi nhà kho. Bởi vì nhà kho được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay, Lucky Lending có quyền lợi bảo hiểm trong đó. Để bảo vệ quyền lợi của Lucky, thỏa thuận vay yêu cầu A-1 để bảo đảm cho nhà kho chống lại thiệt hại do hỏa hoạn và các rủi ro khác theo chính sách tài sản thương mại. Hợp đồng nói rằng chính sách phải bao gồm điều khoản thế chấp tiêu chuẩn.
Điều khoản tiêu chuẩn
Trong những năm qua, các công ty bảo hiểm đã viết bảo hiểm tài sản được yêu cầu sử dụng một hình thức chính sách được gọi là Chính sách Cháy tiêu chuẩn của New York năm 1943. Sau này có một điều khoản mang tên Mortgagee, giải quyết quyền của người cho vay. Điều khoản này được gọi là điều khoản thế chấp tiêu chuẩn .
Ngày nay, hình thức New York hiếm khi được sử dụng, và chính sách tài sản thương mại ISO được coi là tiêu chuẩn công nghiệp. Mẫu ISO đề cập đến các khoản thế chấp trong một điều khoản có tên thế chấp. Điều khoản này bây giờ là một điều khoản thế chấp tiêu chuẩn. Nó xuất hiện trong nhiều chính sách tài sản được soạn thảo bởi các công ty bảo hiểm cá nhân.
Sở thích
Điều khoản thế chấp ISO áp dụng cho người giữ thế chấp có tên trong tờ khai. Bên cho vay được bảo hiểm cho việc mất mát hoặc thiệt hại cho tòa nhà hoặc cấu trúc đóng vai trò thế chấp cho khoản vay.
Nếu nhiều người cho vay được liệt kê trong chính sách, chúng được bảo vệ theo thứ tự ưu tiên. Ví dụ: giả sử rằng một chủ hợp đồng đã mua một tòa nhà với hai khoản thế chấp (một lần đầu tiên và một giây). Nếu tòa nhà bị cháy, người cho vay được liệt kê trên thế chấp đầu tiên sẽ được thanh toán. Sau khi người cho vay đầu tiên đã được bồi thường, người cho vay trên thế chấp thứ hai sẽ nhận được thanh toán.
Điều khoản thế chấp nói rằng người cho vay sẽ nhận được khoản thanh toán "vì lợi ích của họ có thể xuất hiện". Điều này có nghĩa là số tiền mà mỗi người cho vay sẽ nhận được tùy thuộc vào mức độ thiệt hại cho tòa nhà được bảo hiểm và số dư chưa thanh toán (gốc và lãi) của khoản vay. Ví dụ, hỏa hoạn phá hủy nhà kho của Thiết bị A-1. Tại thời điểm xảy ra hỏa hoạn, A-1 nợ Lucky Lending $ 750,000 tiền gốc và lãi tích luỹ. Cho vay may mắn nhận được một khoản thanh toán bảo hiểm $ 750,000, lãi suất của nó trong tài sản.
Số tiền mà công ty bảo hiểm sẽ thanh toán cho khoản lỗ bị hạn chế theo chính sách. Ví dụ, nếu kho của A-1 được bảo hiểm 1,5 triệu đô la, công ty bảo hiểm sẽ trả không quá 1,5 triệu đô la cho tất cả các bên được bảo hiểm (Thiết bị A-1 và tất cả người cho vay).
Ở một số bang, người cho vay bảo đảm các khoản vay của họ thông qua hành động tin tưởng hơn là thế chấp. Vì lý do này, người nắm giữ thế chấp có kỳ hạn trong điều khoản thế chấp tiêu chuẩn bao gồm một người được ủy thác.
Foreclosure
Quyền của người cho vay để thu hồi cho một khoản lỗ theo chính sách tài sản của người đi vay không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ hành động tịch thu tài sản nào mà người cho vay đã bắt đầu chống lại chủ sở hữu tài sản trước khi thua lỗ. Ví dụ, giả sử rằng Thiết bị A-1 không thực hiện một số khoản thanh toán thế chấp, vì vậy Lucky Lending phát hành một thông báo mặc định. Một tháng sau khi thông báo được phát hành, nhà kho bị phá hủy bởi một đám cháy. Thông báo mặc định sẽ không ảnh hưởng đến quyền của Lucky để nhận khoản thanh toán cho khoản lỗ theo chính sách.
Hành vi của chủ hợp đồng
Bên nhận thế chấp có quyền thu hồi lỗ theo chính sách ngay cả khi chủ hợp đồng bảo hiểm đã vi phạm điều kiện của hợp đồng bảo hiểm.
Ví dụ, giả sử rằng kho A-1 Appliances 'bị phá hủy bởi hỏa hoạn. A-1 gửi khiếu nại với công ty bảo hiểm tài sản của mình về thiệt hại cho tòa nhà và nội dung của tòa nhà. Tuy nhiên, A-1 từ chối để một điều chỉnh vào tài sản để kiểm tra thiệt hại. Nhà bảo hiểm cuối cùng từ chối yêu cầu của A-1 vì A-1 đã không tuân thủ điều kiện chính sách .
Quyền cho vay của Lucky Lending để phục hồi theo chính sách sẽ không bị ảnh hưởng bởi các hành động của A-1 miễn là người cho vay đáp ứng các điều kiện nhất định. Bên cho vay phải:
- Thanh toán bất kỳ khoản phí bảo hiểm chưa thanh toán nào do chủ sở hữu bảo hiểm không thanh toán
- Gửi bằng chứng mất mát (nếu chủ hợp đồng không làm như vậy) trong vòng 60 ngày kể từ ngày nhận được thông báo rằng bằng chứng mất mát là do
- Thông báo cho bên bảo hiểm nếu bên cho vay nhận thức được bất kỳ thay đổi nào về quyền sở hữu hoặc quyền sở hữu của tòa nhà hoặc nếu rủi ro đã thay đổi đáng kể
Khi người cho vay đã hoàn thành tất cả các bước này, nó đủ điều kiện để nhận khoản thanh toán tổn thất theo chính sách tài sản của A-1.
Chuyển giao quyền
Mệnh đề ISO Mortgageholders chứa một điều khoản phụ . Nó nói rằng nếu công ty bảo hiểm thực hiện thanh toán lỗ cho bên cho vay nhưng từ chối thanh toán cho người được bảo hiểm, quyền của người cho vay được thay thế được chuyển cho công ty bảo hiểm trong phạm vi số tiền thanh toán. Trong ví dụ trước, Thiết bị A-1 đã bị từ chối thanh toán theo chính sách vì không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng bảo hiểm. Giả sử Lucky Lending đã nhận được khoản tiền bảo hiểm 700.000 đô la vì lợi ích của nó trong kho hàng bị hư hỏng. Ngọn lửa đã được gây ra bởi một khiếm khuyết trong một máy sấy điện được lưu trữ trong tòa nhà. Nếu Lucky Lending đã không nhận được bồi thường thiệt hại, người cho vay có thể đã kiện nhà sản xuất máy sấy cho thiệt hại tài sản .
Công ty bảo hiểm bất động sản của A-1 đã bồi thường cho Lucky Lending vì mất mát. Vì vậy, quyền của người cho vay để kiện nhà sản xuất để bồi thường được chuyển cho công ty bảo hiểm. Công ty bảo hiểm hiện có quyền kiện nhà sản xuất để thu hồi 700.000 đô la mà họ đã trả cho Lucky Lending.
Công ty bảo hiểm có thể chọn thanh toán cho người cho vay số tiền gốc trên thế chấp cộng với bất kỳ khoản lãi lũy kế nào. Nếu bất kỳ khoản nợ nào còn lại, chủ hợp đồng phải trả số tiền đó cho công ty bảo hiểm.
Hủy và không gia hạn
Theo điều khoản thế chấp, doanh nghiệp bảo hiểm phải thông báo cho chủ thế chấp bằng văn bản nếu bên bảo hiểm hủy bỏ chính sách hoặc từ chối gia hạn . Nếu người được bảo hiểm không trả phí bảo hiểm, công ty bảo hiểm phải thông báo cho người cho vay trước 10 ngày trước khi hủy bỏ chính sách. Nếu công ty bảo hiểm hủy bỏ chính sách vì bất kỳ lý do nào khác ngoài việc không thanh toán phí bảo hiểm, thì công ty phải cung cấp thông báo trước 30 ngày cho người cho vay. Nếu công ty bảo hiểm quyết định không gia hạn chính sách, công ty bảo hiểm phải cung cấp thông báo cho người cho vay trong mười ngày.
Các điều kiện hủy bỏ này có thể được sửa đổi bởi luật tiểu bang. Ví dụ, một số tiểu bang yêu cầu các công ty bảo hiểm phải thông báo cho người cho vay trước ít nhất 45 ngày nếu một chính sách bị hủy vì bất kỳ lý do nào khác ngoài việc không thanh toán phí bảo hiểm.