Mẹo để bán nhanh và có lợi nhuận
Thủ tục giấy tờ
Báo cáo thu nhập và chi phí: Bạn muốn đảm bảo bạn có tất cả thông tin tài chính của mình trước khi bạn đặt tài sản cho thuê của mình để bán.
Chuẩn bị báo cáo thu nhập và chi phí sẽ cung cấp cho bạn, và bất kỳ người mua tiềm năng nào, một bức tranh tốt hơn về giá trị tài sản của bạn.
Thu nhập: Được bao gồm trong báo cáo thu nhập và chi phí này, bạn sẽ muốn ghi lại tất cả thu nhập mà tài sản nhận được hàng tháng và hàng năm. Điều này có thể bao gồm các khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng của người thuê nhà, cũng như bất kỳ khoản tiền thuê bổ sung nào từ bãi đỗ xe, máy giặt và máy sấy hoặc thanh toán nếu bạn đủ may mắn để có biển quảng cáo hoặc tháp điện thoại di động.
Chi phí: Báo cáo thu nhập và chi phí cũng phải bao gồm số tiền bạn chi tiêu trong năm. Điều này có thể bao gồm:
- Thuế tài sản
- Thanh toán bảo hiểm
- Phí thoát nước và nước thải: Nếu bạn chịu trách nhiệm về các tiện ích.
- Phí điện: Nếu bạn chịu trách nhiệm cho các tiện ích.
- Phí Gas: Nếu bạn chịu trách nhiệm cho các tiện ích.
- Phí dầu: Nếu bạn chịu trách nhiệm cho các tiện ích.
- Bảo trì : Hầu hết các nhà đầu tư và / hoặc Realtors sẽ ước tính tỷ lệ phần trăm để bảo trì. Theo truyền thống, số tiền này là năm phần trăm của tổng thu nhập hoạt động . Chi phí bảo trì sẽ thay đổi tùy theo kích thước của tài sản, độ tuổi của tài sản và số lượng không gian bên ngoài. Nó có thể bao gồm những thứ như chi phí cảnh quan, chi phí sửa chữa hoặc thay thế đồ đạc lỗi thời hoặc thất bại, ổ khóa cửa, cửa sổ, gạch nứt, rò rỉ đường ống dẫn nước, rò rỉ mái nhà hoặc lan can lung lay.
- Chi phí tuyển dụng: Hầu hết các nhà đầu tư cũng sẽ tính đến một hệ số trống. Tùy thuộc vào loại tài sản, bạn có thể mong đợi con số này là từ năm đến mười phần trăm của tổng thu nhập hoạt động. Chi phí tuyển dụng có thể bao gồm chi phí để tiếp thị sản phẩm , chẳng hạn như đặt quảng cáo cho thuê của bạn và chi phí để giữ tài sản , chẳng hạn như thuế và bảo hiểm.
Thu thập tài liệu liên quan đến thu nhập, chi phí và quản lý tài sản
Các khoản mục từ báo cáo thu nhập và chi phí: Trước khi bạn đưa tài sản cho thuê của bạn lên để bán, bạn sẽ muốn tìm các bản sao cứng của các mục bạn đã đưa vào báo cáo thu nhập và chi phí. Bạn sẽ muốn thu thập các báo cáo này từ năm trước. Điều này có thể bao gồm tất cả hóa đơn tiện ích, báo cáo bảo hiểm, thuế tài sản, thanh toán thế chấp, thanh toán tiền thuê nhà, chi phí bảo trì và như vậy.
Bạn nên quét tất cả các biên nhận này vào máy tính để bạn cũng có bản sao kỹ thuật số của chúng. Điều này sẽ làm cho nó dễ dàng hơn để gửi một mục cho một người mua tiềm năng, một luật sư hoặc một Realtor nếu yêu cầu kể từ khi bạn đã có sẵn nó bằng điện tử.
Bản sao của tất cả các hợp đồng thuê áp dụng: Bạn sẽ muốn thu thập các bản sao của tất cả hợp đồng thuê cho người thuê hiện tại. Điều này sẽ được sử dụng để xác minh thanh toán tiền thuê nhà hiện tại , cũng như thời hạn của hợp đồng thuê.
Danh sách bất kỳ cải tiến gần đây cho bất động sản: Bạn nên đặt cùng một danh sách của bất kỳ cải tiến bạn đã thực hiện cho tài sản trong những năm gần đây. Ví dụ, bạn đã đặt trên một mái nhà mới, thay thế lò hoặc cải tạo nhà bếp? Bạn cũng sẽ muốn bao gồm ngày gần đúng công việc đã được thực hiện và có thể là giá trị gần đúng của cải tiến.
Trong danh sách các cải tiến của bạn, bạn sẽ muốn thêm tính từ mô tả. Ví dụ, thay vì nói, cải tạo nhà bếp, nó có thể được hấp dẫn hơn để nói, cải tạo nhà bếp, bao gồm cả tủ phong cách shaker màu xám, đá granit trắng cực và backsplash tàu điện ngầm vát.
Ngoài ra, bạn cũng nên tìm thấy bất kỳ bằng chứng nào về công việc đã được thực hiện. Đây có thể là bản sao hóa đơn, hợp đồng cho công việc hoặc biên nhận khác.
Thông thường, Realtor sẽ sử dụng danh sách các cải tiến này khi tổng hợp chi tiết danh sách cho thuộc tính của bạn. Do đó, danh sách này nên càng kỹ càng tốt.
Bản sao của bất kỳ giấy phép: Điều đầu tiên bạn sẽ muốn làm là để đảm bảo không có giấy phép mở trên tài sản của bạn. Tùy thuộc vào thị trấn của bạn, bạn có thể thực hiện yêu cầu này trực tiếp, qua điện thoại hoặc trực tuyến. Điều này được gọi là yêu cầu hồ sơ công khai mở.
Nếu có bất kỳ giấy phép mở nào về tài sản, bạn có thể sẽ cần phải đóng chúng trước khi bán. Bạn sẽ cần phải xác định những công việc cần được hoàn thành, thuê một nhà thầu được cấp phép để hoàn thành công việc, sau đó có một thanh tra từ thị trấn đi ra và xác minh rằng công việc đã được thực hiện để mã để họ có thể đóng giấy phép.
Bạn nên thu thập hoặc có được bản sao của tất cả các giấy phép cho bất kỳ công việc nào đã từng được hoàn thành trên tài sản. Thị trấn của bạn sẽ có thể cung cấp cho bạn bản sao của tất cả các giấy phép được ghi lại cho tài sản.
Xác định tiềm năng lợi nhuận
Bạn nên đánh giá tài chính của bạn để có được một ballpark bao nhiêu tiền bạn có khả năng có thể thực hiện nếu bạn bán tài sản của bạn.
1. Bạn nợ bao nhiêu tiền thế chấp? Bạn có bất kỳ hình phạt trả trước nào không?
2. Biết chi phí đóng cửa bạn sẽ chịu trách nhiệm trong việc bán tài sản của bạn. Điều này có thể bao gồm thuế chuyển nhượng bất động sản khi bán, hoa hồng Realtor bán, phí ghi âm và phí luật sư.
3. Biết cơ sở thuế của bạn là gì đối với tài sản để bạn biết số tiền thuế bạn sẽ phải trả. Nói chuyện với kế toán của bạn để xác định cơ sở thuế của bạn là gì.
Nói chung, cơ sở của bạn sẽ là tất cả các chi phí đã đi vào tài sản không được viết trong một năm nhất định, chẳng hạn như giá mua, chi phí đóng cửa và cải tiến, trừ đi số tiền bạn đã khấu hao trong thời gian khấu hao qua các năm.
4. Biết giá trị thị trường thô của tài sản của bạn là gì. Bạn nên tìm hai hoặc ba thuộc tính có thể so sánh được đã bán trong khu vực của bạn trong năm qua. Bạn có thể sử dụng những con số này để có được ý tưởng sơ bộ về phạm vi giá mà tài sản của bạn sẽ bán.
5. Lấy giá trị thị trường thô của tài sản của bạn, trừ đi số tiền bạn để lại trên thế chấp, trừ đi chi phí bán tài sản để xác định số tiền bạn sẽ bỏ đi khi bán.
6. Sau đó bạn cần phải xác định số tiền bạn sẽ nợ trong các khoản thuế tăng vốn. Để làm điều này, bạn sẽ lấy giá bán của tài sản của bạn trừ đi cơ sở tính thuế bạn đã tính toán. Số tiền này sẽ xác định số tiền bạn nợ cho thuế lợi tức. Hãy chắc chắn rằng bạn nói chuyện với kế toán của bạn, bởi vì có thể có kịch bản mà bạn đi bộ với rất ít tiền bán nhưng nợ nhiều hơn đáng kể trong thuế tăng vốn do khấu hao ghi tắt trong suốt quyền sở hữu tài sản.
Bảo trì
Bảo trì hoãn lại: Trước khi bán, bạn sẽ muốn có được tài sản của mình tốt nhất có thể. Đây là thời gian để giải quyết bất kỳ vấn đề bảo trì bạn đã được đưa ra. Điều này có thể bao gồm sơn các khu vực chung, cải thiện cảnh quan hoặc kiềm chế kháng cáo, sửa chữa nhà vệ sinh đang chạy hoặc nhỏ giọt nhỏ trong vòi.
Cải tiến vốn : Bạn cũng cần phải xác định xem việc hoàn thành bất kỳ cải tiến vốn nào trước khi bán có đáng không. Liệu cải tiến có tạo ra lợi nhuận lớn hơn chi phí không? Ví dụ, bạn có thể đặt một mái nhà mới trên tài sản cho ít hơn so với tỷ giá thị trường?
Liệu nó có ý nghĩa để đầu tư thêm tiền vào tài sản? Nếu bạn không thực hiện những cải tiến như vậy, liệu nó có làm giảm khả năng bán hàng? Sẽ là một mái nhà xấu, sàn thối hoặc lỗ trên tường ngăn cản ai đó mua tài sản?
Mẹo chung
Thông báo cho người thuê nhà: Khi tài sản cho thuê của bạn thực sự có trên thị trường, người mua tiềm năng sẽ phải có thể nhập ít nhất một đơn vị cho thuê khi họ xem tài sản. Do đó, bạn sẽ phải xác định như thế nào và khi nào bạn sẽ thông báo cho người thuê nhà rằng bạn đang đặt tài sản để bán. Tùy thuộc vào quy mô tài sản của bạn, bạn có thể không phải thông báo cho tất cả người thuê nhà về ý định bán tài sản của bạn. Bạn sẽ chỉ phải thông báo cho người thuê nhà có căn hộ bạn muốn hiển thị cho người mua tiềm năng.
Đôi khi người thuê nhà rất sợ hãi khi họ nghe nói rằng tài sản đang đi lên để bán. Họ lo lắng rằng họ sẽ được di dời khi nó được bán. Họ cũng lo lắng làm thế nào một chủ nhà mới sẽ quản lý tài sản. Một số người thuê nhà cũng sẽ sử dụng điều này như một cơ hội để thông báo cho chủ nhà về các vấn đề hợp lý và không hợp lý, vì vậy hãy cẩn thận về việc cho phép người thuê tương tác với người mua tiềm năng.
Điền vào bất kỳ tuyển dụng: Trước khi bán, bạn lý tưởng sẽ có 100 phần trăm chiếm hữu tại tài sản của bạn. Nếu bạn có một vị trí tuyển dụng, không cắt góc để thử và điền vào chỗ trống một cách nhanh chóng. Đảm bảo bạn vẫn tuân thủ quy trình kiểm tra hoàn chỉnh của mình.
Nếu tài sản của bạn không bán một cách nhanh chóng, bạn sẽ bị mắc kẹt với bất kỳ người thuê nhà bạn đặt trong tài sản. Bạn cũng không muốn đặt người thuê vấn đề trong tài sản có thể làm hỏng tài sản tại một thời điểm khi cần phải trông đẹp nhất. Nó là tốt hơn để có một đơn vị trống hơn một trong đó là chiếm đóng với một người thuê nhà xấu.
Phỏng vấn Realtors : Bạn sẽ cần phải tìm một Realtor để liệt kê tài sản cho thuê của bạn với. Nếu bạn đã có một Realtor bạn đã làm việc với trong quá khứ và cảm thấy thoải mái, thì bạn đã sẵn sàng.
Nếu không, bạn sẽ cần phải phỏng vấn một số Realtors. Điều quan trọng là tìm kiếm các Realtors chuyên về loại tài sản và khu vực bạn đang bán. Ngôi nhà hoặc căn hộ gia đình đơn lẻ có thể không cần ai đó chuyên môn, nhưng đối với một gia đình, một tài sản bán lẻ, một tài sản sử dụng hỗn hợp hoặc các khoản đầu tư độc đáo khác, bạn muốn tìm một người bán thành công loại tài sản bạn đang cố gắng bán. Hãy suy nghĩ về nó theo cùng một cách mà các luật sư chuyên về các lĩnh vực nhất định như ly hôn, kháng cáo thuế hoặc luật công ty.
Khi đặt nó trên thị trường? Bất động sản đầu tư không tuân theo các quy tắc tương tự như bán nhà ở chính cho chủ nhà. Thị trường nhà ở bình thường là mạnh nhất trong mùa xuân, khi các gia đình đang cố gắng để có được vào ngôi nhà mới của họ trước năm học mới.
Nói chung, bạn có thể đặt bất động sản đầu tư để bán bất kỳ lúc nào trong năm. Bạn có thể thấy hoạt động thấp hơn vào các ngày lễ hoặc vào mùa hè.